值不值得开发？

 [1] 设定发展目标 

a)定位逻辑：

 高效农业式 

a)适用村镇：适合分布在我国以发展农业作物生产为主、农业基础设施完善、农业机械化程度高、农产品商品化程度的农业主产区的村镇。

b)规划要点：打造“零废弃”型生态农业产业示范园，提高农业规模化运营程度，增加土地产出率。

c)可做项目：农业质量品牌提升工程、智慧农业示范区、农业开放合作示范工程等。

 休闲农牧式 

a)适用村镇：分布在沿海和淡水水网渔区、牧区及半牧区及农林牧资源兴旺地区，以农林牧渔为主要传统产业的村镇。

b)规划要点：根据养殖要求，因地制宜地规划科学饲养的现代化牧区、渔区等养殖基地，有条件地区，可以以核心特色产业及区域风貌为基础，发展旅游度假产业，规划适宜接待的主题度假区。

c)可做项目：休闲农业综合体，现代牧场／养殖基地，农牧循环示范项目，综合性海洋／农牧文化休闲度假区等。

 城郊乡村式 

a)适用村镇：在一、二线城市周边的经济条件相对较好、公共基础设施相对完善的村镇。

b)规划要点：加大城乡融合发展力度，规划以优质乡村优质产品和乡村旅游度假为核心依托的新型城镇化，打造城郊新田园乡村社区示范项目。

c)可做项目：观光农庄、新农业科技开发示范园项目、田园风情度假区等。

 文化旅游式 

a) 适用村镇：在旅游资源丰富，交通便捷，距离城市较近的适宜发展乡村旅游的相关村镇，及具有古村落、古建筑、古民居以及传统文化等特色人文资源的村镇。

b) 规划要点：基于区域资源条件及文化特色，以村落、郊野、田园等环境为依托，规划提升住宿、餐饮、休闲娱乐设施，并结合良好民风民俗文化以及非物质文化特色，打造乡村旅游度假区。

c)可做项目：田园综合体、乡村度假村、休闲农庄、古村古镇、传统村落保护等项目。

应当如何操盘？

01

确定开发主体

 1) 村集体统一整合开发 

开发逻辑：村集体通过成立专业合作社，以自筹资金的形式，将村里闲置土地及房屋等资产流转过来，进行统一的整合开发。

参考案例：密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立，成员出资总额52.7万元，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。

盘活闲置资源包括土地、房屋等等....

闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径，是促进城乡要素流动的有效手段，也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。

农村闲置资产流转，有利于美丽乡村建设，有利于农村集体经济发展，有利于帮助农民增收。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。

 1)  资产流转的本质 

资产流转的本质是农民资产的使用权出租。当代乡村体系中，许多农民由于出外务工等原因离开本乡、本镇，造成拥有的土地、房屋等资产闲置浪费，土地、房屋等资产的财产权、收益权得不到有效体现。

闲置资产流转，就是在资产所有权不变的情况下，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。即资产的所有权的权属不变，依然归农民所有，而流转只是将其资产的使用权进行出租、出让，农民作为资产的所有者，可以租金、分红等方式获取收益。

 2) 资产流转的关键 

资产能否顺畅流转很大程度上取决于承租方的务农效益，因而，只有在充分尊重农民意愿的条件下，保障长足的经营效益，才能确保项目有能力兑现其对农民租金承诺及分红利益，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。

 3) 资产流转的形式 

[ a | 出租 ]

出租是在一定期限内，农户与承租方之间的资产使用权转移，即农户作为出租方，自愿将全部或部分资产的一定期限内的使用权出租给承租方，承租方支付农户固定的收益。承包期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。

流转步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。

[ b | 入股 ]

农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，与投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，参与股份制或股份合作制经营，分红以入股的资产使用权为依据，按经营效益的高低确定股红数额。

[ c |转包 ]

土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限由双方协商确定，但不得超过土地承包合同的剩余期限，且转包方与发包方的原承包关系不变。

[ d | 出让 ]

取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要，被政府征用土地的部分。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。

1) 5大基本开发原则

 农业生产区 

定位：田园农业生产的核心空间，是农业生产的主要功能分区，是为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域。

规划：选在田间水利设施完善，田地平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通的区域进行规划建设，同时应结合我国特色农产品区域布局规划，遴选合适的种养品种，并且应当最大化的尊重场地肌理，还应当尽量满足机械化种植的需求，充分考虑机耕道的要求与四季产业的耕作规划。

产品举例：农业生产区除了常规农作物种植、禽畜饲养等保障农业生产性基地、园区的建设外，还可以依托基地或园区特色开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范、市民/团体认种田等项目。

 农业景观区 

定位：以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题观光区域。

规划：以当地资源环境为基础，规划开发以特色园圃、现代农业设施、农产品展示、创意农业景观小品为特色景观要素的景观观光区，核心景观片区的规划布局要突出的景观主题，规划主题性景观及特殊的游览方式（线路、节点）。

产品举例：观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示、创意农业景观小品展示、湿地风光，山水风光等景观区。

 现代农业产业园区 

定位：农业产业链现代化延伸区域，以产业园区的方式发展现代化农业，实现农业现代化和规模化经营。

规划：现代农业产业园区通常根据项目方资本、技术、资源等基本条件，选择性规划发展循环农业、设施农业、特色农业、无土农业、外向型农业、休闲农业、创意农业等新型农业产业园，一般规模较大。

产品举例：现代农业产业园区可包括现代农业产业园、现代农业科技园、现代农业创业园等，主要从事种养殖生产，及农产品加工、推介、销售，农产品研发等，形成完整的产业链；也可包含部分农业科普教育及现代农业观光的内容，但应主要以农业生产为核心。

 生活居住区 

定位：城镇化主要功能部分核心承载片区，农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域。

规划：规划适宜当地农民社区化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来休闲旅游居住生活等3类人口相对集中的居住生活区域，打造新型乡村人口聚集区，保证乡村居民生活品质，吸引人口回流，促进乡村发展活力。

产品举例：根据实际及长期发展需求、建筑用地块特点，选择开发居住区、居住小区、居住组团等不同体量的片区。

 农业科普教育及农事体验区 

定位：承载农业文化内涵与教育功能重要区域。

规划：利用农业生产基地及相关设施、空间等规划打造及农业科普教育与休闲务农体验为一体的活动区域，让游客深度了解乡村务农文化的核心内涵。

产品举例：规划专门片区，打造现代农业博物馆、现代农业示范区、传统农业体验区、动植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区、农牧体验园等。

 乡村休闲度假区 

定位：创意农业休闲片区是游人能够深入体验农业创意的特色生活空间。

规划：主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等，开展各种各样的户外活动及娱乐活动。

产品举例：

乡村自然游憩公园及户外运动公园：配置登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动等产品；

乡村度假村：配置乡村文化民宿、乡村酒店、小木屋、别墅、农业庄园等，满足人们回归自然，归隐田园的需求。

（综合旗鉴旅业等平台）

 产城一体服务配套区 

定位：为农村、农民、农业，生产、生活提供服务和保障的核心区域。

规划：规划建设基础设施及公共服务设施。一方面服务于居住区内的居民、村民对医疗、教育、卫生、生产生活、休闲等基本生活需求，另一方面服务于农业、加工业、旅游休闲、商贸物流、乡村金融等产业发展需求。

产品举例：

交通、给排水、电力、电信、燃气、人防、综合防灾等基础设施；

教育、医疗卫生、体育、社会福利与保障、邮政电信、乡村金融等公共服务设施。

 衍生产业区 

定位：乡村新型产业、高级发展模式试点区。

规划：在关注农业基础、关注农民利益的基础上，发展衍生特色产业，延伸产业链，打造多元产业融合。

产品举例：健康产业、养老产业、互联网农业、体育产业、影视产业、创意产业、科教产业、生态产业等。

1)  确定运营主体

 a) 专业运营管理公司 

在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上，可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。

 b) 村集体统一运营管理 

村集体可以通过合作社的形式，对乡村项目进行统一经营管理。由合作社统一进行结算，在利益分配上以逐年递增的形式，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金，从而防止恶性竞争。

2) 紧抓运营要点

 a) 推动产业健康发展 

经济是乡村振兴的命脉，产业是经济发展的核心抓手，具体运营过程中要注意夯实农业产业基础，做好资源、人才、土地、技术、资金、信息等必要生产要素的配置，推动农业产业链延伸，推动农旅融合，有条件的地区深入推进一、二、三产产业融合布局，打好产业结构转型攻坚战。

 b)塑造乡村旅游品牌 

运营管理过程中，有意识地进行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的项目开发，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在一定区域内进行品牌复制。

 c)充分调动农民积极性 

一方面，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，为农民带来收益。

另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度出发，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游开发的热情。

3) 合理利益分配

 a) 企业——经济、品牌、战略投资效益 

乡村项目的成功开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的度假品牌，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。

 b) 农民——租金、分红、工资等收入 

乡村项目中，农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分，即租金收入、分红收入及工资收入

 c)   乡村——经济、社会、文化、生态效益 

乡村项目的建设过程中，会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设，推动乡村公共基础设施升级，使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合，促进乡村的可持续发展。