这些言论，来自日前在香港中环举办的《2019首届粤港澳大湾区发展论坛暨房地产百强峰会》。
2022年粤港澳大湾区登顶世界第一湾区
和世界其他知名大湾区相比，粤港澳大湾区处于什么位置，未来走势又将如何？根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，粤港澳大湾区将发展成为世界一流的海湾城市群。并且，这已经被定为国家战略。
相关数据显示：粤港澳大湾区GDP总额逐年增加，并且增速连年第一，远超三大湾区。目前GDP总量已经达到1.24万亿美元，超过了旧金山湾区！中外城市竞争力研究院院长桂强芳预测，到2022年，粤港澳大湾区的世界级城市群框架基本确立，经济总量将基本追平东京湾区，超越三大湾区！
👇下图对粤港澳大湾区和世界其他三大湾区从人口、资金、资源等多方面进行竞争力对比：
按近三年的平均增速推算（纽约、东京湾区为近三年增速），粤港澳大湾区区位优势明显，拥有世界上最大的海港群、空港群、进出口贸易、人口、面积、外来游客，各个方面已经具备世界级湾区的先决条件。
经济学家桂强芳更给出了粤港澳大湾区经济总量增长的路线图——预计到2020年，粤港澳大湾区经济总量会达到纽约湾区水平，预计到2021或2022年，粤港澳大湾区经济总量会追平东京湾区，成为世界第一的湾区。
看回国内房地产市场，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁指出，从去年到今年，关于房地产的政策越来越少，说明了调控已经走向语调温和的阶段。在全国范围内，中国的户籍人口城市化才43%，到70%还有5亿人进城，这些人的购房需求摆在眼前。就经济最发达的大湾区而言，在大刀阔斧的建设下，工作机会和收入也会不断增加，人口会流入，更是有望达到1.5亿人！成为南中国最大的人口都市群。中国房地产的发展，至少还有15-20年的红利期！
大湾区房价增速，或进一步超全国水平
放眼世界，以其他湾区的经验为鉴，湾区的优势在房价动荡时尤为显著。
旧金山湾区作为加利福尼亚州太平洋沿岸的港口城市、西部重要的金融中心，房价显著高于湾区以外地方，并一直高居全美第三，旧金山都市圈的中位房价也是美国各都市圈房价中值的3.7倍。从2011年房价触底后至2018年5月，旧金山湾区房市全面反弹，湾区多数县城的房价都倍增或更高，奥克兰涨幅更是达到192%。
回到粤港澳大湾区的香港，香港房地产近百年，经历过多轮周期，1980-2019年近40年的时间里，香港私人住宅售价指数从1980年19.9上升至2019年2月的365.2，增长了16.2倍。
经济学家李铁曾这样解释限价和房价的关系，“从香港的经验可以看到，中心城市的房价会维持高位，限价会限制增长速度，但是不会抑制它的价格，因为它的公共资源是最好的，稀缺性导致地价高，房价也会处于高位，宏观经济向好的情况下，房价还会涨。”
粤港澳大湾区的发展核心是加强湾区城市间的软硬件一体化，包括人口、资本、物流。这个过程会提高湾区整体的竞争力，提高湾区的GDP密度（包括人口密度和资本密度），从而推动房产价格继续上升。粤港澳大湾区是作为国际化程度最高，资源整合能力最强、产生经济价值和经济效益最高的地方，因此它的房价、地价也一定最高。世界三大湾区的趋势正在粤港澳大湾区显现：房价增长速度可能会进一步超过全国水平，核心城市房价仍然会有更加强势的表现，房价涨幅高于全国平均水平，而越是核心位置，自我成长的潜力也越大。
广州与深圳，谁才是中心？
粤港澳大湾区连体后，各个城市的高端人群向中心汇聚，广州与深圳是其中财富及表征财富房价流向的汇聚地。究竟谁是中心？谁更中心？
根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，广州要充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。
关于定位，可以看出其中的定性：广州是国家中心城市，深圳是全国性经济中心城市。国家中心城市，就是全方位的中心，并没有限定领域。门户中心、商贸中心、综合交通枢纽，都要求它是交通中心。从这个规划定位中，看出了未来对广州的资源投入会更大，中心地位会更突出。
具体看看，高技术中心、教育中心、国际商业银行以及生物制药中心等落户广州。此外，上交所南方中心正式落户广州，意味着北上深广四足鼎立大陆的金融领域，打破了华南地区深圳“一家独大”的局面。
规划中，广州是唯一被冠上综合交通枢纽的城市。广州向来是广东省的省会以及交通枢纽，广东的铁路、公路、航空网线一直是以广州为中心来规划的。广州也继续以478公里的地铁线网总里程，超越伦敦和纽约，位居世界第三。白云机场扩建及第二国际机场建设，令广州成为粤港澳大湾区内唯一将拥有两个大型国际机场的城市，比肩北京与上海。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。2018年，全国人口增量统计数据显示，广州连续4年每年常住人口增量超过40万人，超越北京上海。今年，广州就颁布了一项备受瞩目的人口吸纳政策，再度吹响“人口抢夺战”的号角。广州未来，依然是人口的红利期。
由此可推断，广州将成为粤港澳大湾区中心。
作为广州中心的珠江新城，在粤港澳大湾区下，更成为了中心的中心。原珠江新城总规划师袁奇峰曾说, 在广州，由于中轴线形成的一种以资本集聚的核心结构会是一个百年不变的结构。换句话说，珠江新城的价值是一百年不变的。
占据核心区位优势的项目如侨鑫·汇悦台，可谓百年一遇的豪宅机遇，更是会随着湾区升级、城市区域升值而率先启动，呈现长期上涨的趋势。今年3月，侨鑫·汇悦台价格冲到25万/平。作为这座城市最具生命力的地方，当财富向核心城市的中心流动，作为珠三角最中心、“生长力”极强的项目，侨鑫·汇悦台也将随着城市价值的提升而不断“长高”。从这里看到的不仅是代表广州的珠江、广州塔，更有珠江新城的价值、对岸琶洲的科技创新集聚区的活力，以及粤港澳大湾区崭新的未来。
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