规范要点
1、外保温相关
表2.2.7对于住宅建筑的设计工作年限做出了明确要求，其中外保温系统不应低于25年。
2.2.10 住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等不应发生脱落、坠落。
近些年来，外保温系统脱落伤人的新闻不绝于耳，就在3月5日辽宁省丹东市某局的外墙外保温出现了大片脱落，并砸伤一位过路女士。住建部在2019年发布了JGJ144-2019《外墙外保温工程技术标准》，其中第3.0.8条规定：在正常使用和正常维护条件下，外墙外保温工程的使用年限不应少于25年，全国各地方标准都有关于外墙外保温使用年限的类似规定。
JGJ144-2019《外墙外保温工程技术标准》只是行业标准，而《住宅项目规范》则是全文强制规范。一旦通过并实施后，对于房地产企业而言，或许也将意味着施工成本的提升。
2、层高相关
《住宅项目规范》意见稿4.1.2：层高不应低于3.00m。确切地说，建筑层高为上下两层楼面之间的垂直距离，一般普通购房者能够测量的是室内净高（已经扣除了楼板厚度等）。
现行《住宅设计规范》5.5.1条中规定：住宅层高宜为2.80m。
层高增加到3米，购房者居住的舒适度进一步提高；由于层高的增大，居住空间相应增大，对于精装修房来说，它的冷暖能耗将进一步增大，相应冷暖设备的功率也应该相应提高，生活能耗和成本会相应增高；由于层高不低于3米，在建筑总高度不能突破的情况下，建造的层数必然比原先降低，在容积率不能做满的情况下，开发商要保证利润，估计只有“涨价”一条路可以走。
另外，关于建筑层高的成本增量，一位上海的房企成本负责人结合统计的常规项目分析，层高每增加0.1米，将增加20元~30元/平方米的成本。
3、通行相关
新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m， 套内入口过道净宽不应小于1.10m。
增加了居住的舒适度；保证通行的流畅性，有利于突发情况的应急救援；保证了邻里之间开门“不打架”；不过户内“过道面积”和户外公区“公摊面积”都会相应增加。
4、电梯相关
现行《住宅建筑规范》5.2.5规定：七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。
《住宅项目规范》意见稿中电梯配比提高，层数降低。二层及二层以上的住宅建筑，每单元至少设置1台电梯；十二层及以上要求每单元至少两台电梯。我国已经步入老龄社会，住宅建筑安装电梯符合社会普遍需求；相应规定不同层高的住宅建筑配置相应的电梯，有利于提高居民乘坐的舒适度，减少乘坐的等待时间；有利于应急救援。
现行《住宅设计规范》规定的是十二层及以上要求每栋楼至少两台电梯，而为了满足此规定，还出现了“连廊”的做法。例如，现行《住宅设计规范》6.4.3中，“十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊。联系廊可隔层设置，上下联系廊之间的间隔不应超过五层。联系廊的净宽不应小于1.10m，局部净高不应低于2.00m。”依据《住宅项目规范》意见稿，以后12层及以上一部电梯+连廊的做法，将不在可行，但是可能出现另外一种情况：“大单元”。
友绿智库查询了《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》等文件，发现对于“住宅单元”的定义是“由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。”
换句话说，“多套”可以是2套，也可以是99套？没有连廊，可以是长廊。如果不对“住宅单元”进行清晰定义，“大单元”的情况未来就有可能发生。
对于电梯成本增量，根据上述成本负责人测算，一台设备价格11.8万元，安装费2.7万元的话，合计一部电梯成本会增加14.5万元左右。担架电梯的成本比普通电梯要增加3.3万元左右，土建成本和公摊面积也会更加明显。
中国电梯协会的负责人表示，按照住建部发布的《关于加强县城绿色低碳建设的通知》要求，县城新建住宅以6层及以下为主，最高不超过18楼。未来普通电梯和担架电梯的需求都将明显增加，随着产量增加，担架电梯成本会慢慢与普通电梯持平。
也有人表示，从品质上来说电梯配比高，是住宅品质更高的表现，但副作用是，未来高层住宅产品至少是两梯两户，随之而来的是公摊面积加大，得房率降低。
5、配套设施
《住宅项目规范》意见稿3.3.4.1：住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件。
随着新能源汽车市场份额日益增大，家庭保有量的增多对充电桩的需求变得尤为突出，公共充电桩已经不能满足社会需求，配合预留充电桩符合市场需求；不过车位带充电桩是租是售？车位怎么固定？这或许会造成物业和业主之间，业主和业主之间产生一定的矛盾。
另外，这样会造成整个住宅小区的电力配套成本增加，对应的管线、变压器材、设备设施的投入也会增加。
6、其他内容
征求意见稿还要求，卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。卫生间地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数（COF）不应小于0.6。厨房、卫生间、封闭阳台与相邻空间地面的高差不应大于0.015米，并应以斜坡过渡。新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm等。
小结
即将出台的新规范属于技术法规，全文具有强制约束力。从中我们可以看到规范制定体现出来越多的是人性化、舒适度、幸福感和时代感。对于购房者而言，未来住宅的居住品质、舒适度提高了；而设计师们的工作难度又加大了。。。
另一方面，可以清晰感受到住宅建筑规范要求越来越严格，这导致了建设成本的提升和对技术越来越高的要求，这或许将促进房地产企业的进一步细化分工，而涨价也将成为一个躲不开的选择。
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