【合规管理强化年】承租方弃租离场，出租人应如何维护自身权益？- 大数跨境

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【合规管理强化年】承租方弃租离场，出租人应如何维护自身权益？

广州船舶工业有限公司

2022-12-05

以案释法

为更好服务公司生产经营，让法治力量为公司发展保驾护航，结合中国船舶集团旗下广州公司合规管理强化年工作安排，特推出“以案释法”专题宣传栏目，通过典型案例分析，讲解分享合同管理等经营业务中不容忽视的法律合规知识要点。

基本案情

2018年3月，A与B签订《商铺租赁合同》，约定A将商铺出租予B经营，租期四年，合同自2018年4月起计租。合同履行至2021年4月初，B提出，因经营调整，不能继续承租；A表示，必须付清余下1年的租金，B只同意不收回放在A处的押金。之后，B自行搬离租赁房屋，于2021年4月底微信告知A并将钥匙寄送A，A则在微信内当即表示反对并拒收钥匙，B未予理睬。至2022年4月合同履行期限届满（期间房屋一直空置），A多次要求B 支付租金未果，向法院起诉，诉请B支付欠费一年租金及相应违约金。

裁判结果

法院经审理认为，根据法律规定，虽违约方原则无单反解除合同权利，但在承租人拒不履行支付租金义务达到一定程度时，出租人应及时解除合同、收回房屋再行出租，避免损失扩大。本案，原告A在B实际搬出租赁房屋的情形下，具有及时解除合同收回房屋的充分便利性和可能性，但没有采取适当措施致使损失扩大，依法不得就扩大的损失请求赔偿。综合考虑本案双方就合同继续履行沟通及收回房屋并另行出租所需的合理期限，酌情支持A关于6个月租金及相应逾期付款违约责任的主张，此后的涉诉房屋空置损失系A未及时采取减损措施产生的扩大损失，由A自行负担。

合规建议

根据现行法律法规，结合上述案例，当承租人要求提前解除合同搬离租赁房屋或者直接搬出租赁房屋以行为表示不愿继续履行合同的，应注意以下合规操作：

一、及时沟通、协商确定解决方案。

一旦承租方提出提前解除租赁合同或发现承租方擅自退场、搬离时，出租方应及时与承租方取得联系，友好协商，就合同解除后的场地交接、承租方所拖欠的租金、物业管理费、水电费等协商结算方案，且前述的协商和沟通过程应注意通过邮件、书面函件、微信、电话录音等形式及时记载留存，从而能够更好的证明己方已在第一时间充分履行了及时的沟通和协商的减损之义务。

二、及时发函通知解除。

若双方协商不成，作为守约一方的出租方应就承租方的违约行为，根据法定或合同约定的条件及时向承租方发送解除通知函，因该解除通知函具有固定解除事实证据、认定是否尽到减损义务的重要作用，故作为守约一方的出租方，应务必重视解除函件的发送时间及送达工作，避免因对函件的发送工作不重视从而导致在后续主张相关权益时无法得到人民法院的有效支持。

三、及时收回租赁物业。

如前述案例所示，在承租方违法解除房屋租赁合同擅自搬离租赁物业后，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”的规定，若出租方未在合理期限内积极履行收回租赁物业之减损义务的，那么所造成的租赁物业的空置期的损失就可能无法得到人民法院的有效支持。但同时提起注意，若租赁物业内留存有承租方的财物未及时清空的，出租方应先发函责令承租方在限期内予以搬离，否则就此产生的场地占用费或财物保管费应由承租方自行承担。如在限期内承租方仍拒不清空的，建议根据沟通实际，在公证处或社区等公权力部门参与下，对租赁物业内由承租方遗弃的财物进行清点造册登记后及时对租赁物业进行强行收回。

四、及时通过诉讼或仲裁主张己方权益。

尤其承租方拖欠租金致使出租方依法依约解除合同，而承租方拒不履行腾退义务的，出租方应就承租方的违约行为及时向人民法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，以尽快取得相应的损失赔偿，降低己方的经济损失。