【合规管理强化年】优先承租权，如何合理避免相关争议风险？- 大数跨境

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【合规管理强化年】优先承租权，如何合理避免相关争议风险？

广州船舶工业有限公司

2022-11-11

以案释法

为更好服务公司生产经营，让法治力量为公司发展保驾护航，结合中国船舶集团旗下广州公司合规管理强化年工作安排，特推出“以案释法”专题宣传栏目，通过典型案例分析，讲解分享合同管理等经营业务中不容忽视的法律合规知识要点。

基本案情

B租赁A的房屋并签署《租赁合同》，租赁期限自2018年4月2日至2021年5月1日。合同签订后，B依约履行了全部合同义务。租期届满前，B多次主动与A沟通续约事宜，且于2021年3月9日寄出了书面续租函并由A签收，但A未予任何答复，临近2021年4月30日，A直接通知B撤店并与新承租人签署合同，B多次寻求沟通未果后撤离租赁房屋，其后向法院提起诉讼，主张A侵害了其优先承租权并造成重大经济损失，诉请判决A支付营业损失63377元及利息、装修损失130470元等。

裁判结果

法院经审理，认为出租人A在有意继续出租房屋的情况下，未征询承租人是否主张优先承租权，径行与案外人签订租赁合同，侵害了承租人优先承租权，基于权利保护的法定性，承租人有权要求出租人赔偿据此产生的相应损失。酌情判令A赔偿B经济损失52800元。

合规建议

根据现行法律法规，结合上述案例，房屋租赁合同签署及到期终止时，应注意以下合规操作：

一、以合同事前约定优先承租权的行使程序及期限。

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，将房屋承租人优先承租权由原来约定性的权利确定为法定权利，即无论合同是否约定，房屋承租人均可主张行使优先承租权，但目前法律未就行使程序和期限进行明确规范。因此，从保障租赁合同双方当事人利益的角度出发，为避免合同履行争议，一般建议在租赁合同设定以下优先承租权的行使程序或条件：

（1）双方一致同意，承租人如有意向继续租赁合同所涉房屋，应在房屋租赁合同期限届满前特定期限（一般为1-3个月之前）以书面形式向出租人申请，否则视为无意向续租，相应放弃优先承租权；

（2）承租人按约提前书面申请续租的前提下，承租人需在收到出租人续租条件后特定期限（一般5-15日）内予以回复是否接受，否则视为放弃优先承租权。

另外，针对特殊类型的租赁建议针对性地设置具体条款，例如，国有企业的商业用房续租往往需要进场公开招租，为避免公开招租与房屋优先租赁权之间的冲突与争议，建议约定如下：

合同所涉物业属于国有物业，承租方知悉并同意出租方对租赁合同期满的物业采取公开招租的方式进行招租。出租方承诺在公开招租前且承租方未书面放弃续租的情况下，通知承租方公开招租的信息。如承租人未报名参与公开招租或者不参与报价，或未中标的，则视为放弃优先承租权。

同时，为避免格式合同条款效力争议，建议对上述内容加粗并添加下划线用以提醒承租方注意。

二、租赁期限届满前书面询问合同续租事宜。

针对已签署但未进行相关约定的房屋租赁合同，参照《中华人民共和国民法典》关于租赁房屋优先购买权通知义务的规定，应在租赁期限届满前履行相应通知义务。其中，针对住房，出租人在租赁合同到期前一定期限内，建议书面询问承租人是否行使优先承租权，合理期限内逾期回复的，则视为承租方无意向续租并放弃优先承租权，相应则合同到期终止，由出租人另行出租，承租人应按约定腾退租赁房屋；针对商业用房，则建议租赁合同到期前一定期限内，书面通知其参与公开招租，告知其参与方式、招租条件等，明确不参与公开招租，则视为无意向续租并放弃优先承租权。同时，以上书面文件应留存送达凭证。

另，针对公开招租方式再次出租的商业用房，根据目前司法实践，建议采取公开竞价方式，该方式为“公开报价，价高者得”，与承租人优先承租权不存在冲突争议，而密封报价“暗标”方式，部分法院认为承租人参与竞租但未能中标时，基于其优先承租权，出租人仍应告知承租人拟出租的最终条件，并承租人决定是否行使优先承租权。