上步花园项目，拍卖招商

一、项目概况

项目位置：广州市白云区西槎路478号201房、301房、31号铺

项目基本指标：

开 发 商：广州市白云区第一建筑集团公司

物业公司：广州市屋川物业管理有限公司

竣工时间：1998年

所属区域：白云区 同德围

物业类别：商业

建筑结构：钢筋混凝土框架结构

建筑面积：3870.67㎡（201：1925.09㎡、301：1925.09㎡、31号铺：20.49㎡）

总 层 数：9层（项目物业所在层：首、二、三层）

停 车 场：小区约300个车位

楼梯数量：4条楼梯通道（一条临街、两条小区内、一条消防楼梯）

临街面门：已租临街约135㎡铺面（12米门面、租约5年）

产权剩余：23年

项目概述：

本项目处于同德围上步花园A1栋部分首层及二、三全层，持证面积3870㎡,配合临街租赁铺位，经营面积近4000㎡。物业紧邻西槎路以及即将开通的地铁8号线上步站，交通便利，视觉效应良好。物业附近配套完善，生活便利。该小区物业为商品房性质，马赛克外墙9层楼房。小区内外设有大型超市、农贸市场、银行、停车场、活动中心、餐饮店、美容美发店、家政服务中心等生活配置一应俱全。多路公交线路均在小区门口停靠，搭配即将建成的上步地铁站综合体，是不可多得社区型商业体。

二、项目优势

项目规划：上步花园A1栋裙楼为业主自持物业，业权统一，有利于整体经营策略的定位。

地理位置：上步花园处于同德围的中心区域，且物业紧邻西槎路，可以有效承接环市西路商圈效应。

交通状况：小区出口即为公交站台多条线路穿梭停靠，同时建设中地铁八号线上步站近在咫尺。

物业现状：上步花园已建成使用多年，已将二三楼外立面进行改造，且内部已分割成142个小单位的公寓，做好了房间内部的消防工程。

三、项目周边市场价格调查

售价（2017年）：

租价（2017年）：

四、区域发展现状

同德围位于白云区西南部，面积3.59平方公里，街道内辖区居住人口约30万人。这里既是典型的城乡结合部，又是广州最早的安置型社区，从上世纪九十年代开始，即同德围街建街之初，就被定位为老城区地铁、内环路等市政重点工程拆迁人员以及解困户安置区域，接纳了大批老城区居民和外来人员到辖区内居住，大小楼盘有70余个，且多为中低端物业，形成了新住宅社区与城中村社区共存、相互影响的局面。

针对同德围地区发展滞后，近年政府部门对该地区大力升级改造。如交通方面的地铁建设、同德围南北高架桥建设等，市政配套等方面正在不断完善，同德围地区未来有明显可预见的上升趋势。

项目对外路网主要有西槎路、西湾路、环城高速路、广清高速路、石槎路、同康路、德康路，主干道西槎路南北贯穿整个同德围区域。经过十几年的发展，项目周边的商圈成熟而完善。

五、项目现状

   项目二、三层面积共3850㎡，首层业主已经购买2间商铺作为消防楼梯使用，面积约50㎡，并且租赁一间商铺作为走火梯使用，租赁2间商铺作为销售中心。

项目外墙为马赛克，近公路旁的外墙外立面改造完成，外墙层高约3.5米，供水水管和二三层总电源已经接通，完成室内间隔142个房间，公共位置完成装修，铺内的毛坯状态、消防、电路、给排水的管线工程已完成大部分。

项目进程

（1）消防工程：除喷淋水源的接通外，其它消防工程已经完成。现时的喷淋水池已作废不能使用，需要新建一个喷淋水池并接通后方能完成消防验收。

（2）水电供给：现已到有关主管部门完成水电的报装手续，项目630千瓦专变电房已建设完成并可投入使用；自来水供水水管已铺设到室内，只需接驳即可使用。

（3）其它装修：项目销售中心已经装修完毕，只要分割好商铺就可以进行销售。

（4）消防水池：项目原来的喷淋水池已经回填，需要重新寻找新的商铺建设新的喷淋水池。

（5）项目的推进过程中需要与街道和楼上业主协调好关系。

六、项目价格评估

项目属性界定：项目属性界定为一线城市边缘区域、未来具有发展性、拥有便捷路网、地铁上盖商业物业。

项目特征：1、大宗物业交易；2、地铁八号线上步站近在咫尺，升值潜力大；3、物业所在地地理位置优越，价格有上升趋势；4、业权统一，便于经营                                        

评估价格：项目售价2.5-3万元/平方米，项目总售价：人民币9625万-11550万

项目图片

三维模拟图

外立面

内侧

周边商业情况图

内部

周边情况

项目参考价：人民币4200万元

联系人：童小姐020-83857547、13660063177

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