这两年来，为产品力做了很多事：在《需求制造》中，将产品定义为“角色的道具”，说产品等于“货品+人设”，开过两次大课，访谈过很多产品大神，写了无数篇文章。
但还是有很多人不太明白，做产品和做前期策划，有什么差别。
差别太大了！
前期策划，主要是追求把楼盘做对，需要大量的市场数据为支撑：在市场供应中，找到畅销户型的面积段/单价和总价，最后得到重要的“户型配比”，作为规划设计的依据。
这一切，都对标市场数据，可以研发前策AI系统，因为追求的是科学和正确。
在15年时，我们为“北星城”做项目前策时，调研到片区畅销的货品，都是80-90平米的刚需户型。忽然意识到，周围楼盘都供应这种货，会不会品类供应过剩？然后提的建议是，面积段增加20-40平米，走弱改善的这条路，但这意味着：
1）单价本身增加了20%，总价会增加40%。
2）没有数据证明，这个市场会有改善的需求。
好在项目面市后大卖，刚需潮之后果然是改善潮，现在来看，这是个正确的决定。但在当时，这完全是个推理的过程，除了把市场数据作为反向支持，和“拍脑袋”决策没什么不同。
我们一直在质疑“前策”的工作模式，到底是科学，还是教条主义。
说一个有意思的话题：
房地产忽然全国流行的南北向。
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这是北方某城市豪宅片区的卫星图，每栋楼都朝南，从天空俯瞰，就像电影院的排椅。
纯南北向的“北龙湖”板块
这只是该城市一个片区的卫星照片，其实这整个城市，都是南北向的。坏处是什么呢？整个城市界面毫无变化，非常呆板，社区也非常呆板。北方的同学解释说，城市规划要求以及客户更接受南北向的房子，因为冬天冷。
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北方冬天冷所以南北向，那么南方的社区就可以不论方向，追求规划的变化了吧？
未必，找到杭州的一个楼盘社区图：
可见南北向的执念更深啊，地块不是正南北的，但是楼栋是正南北的，如果楼下有必须顺着大街的底商，它该怎么摆呢？
又有同学教育我说，尽管杭州是南方城市，但是调研结果，南北向更受欢迎。所以大家都这么干了，所以我怀疑前策的科学性，其实是免责性：走正确的路，难道你敢说我错了。
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因为比郑州和杭州，更高纬度的城市，也就是冬天更冷的城市，从卫星图来看，都不是以“南北向”为美。
纽约中央公园，曼哈顿最贵片区的卫星图，冬天有暴风雪，但楼栋不是纯南北向。
伦敦老金融城的卫星图，不是以南北向为尊，而是顺应路网。
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把全世界的北方城市卫星图摆出来，都不是纯南北向，而是尊重地形和街道关系，体块如何最佳就怎么摆。中国城市的“南北向”，更多的是前策的执念。
1）当所有的市调报告，都明确的认为，“南北向”更受欢迎。
2）规划上将大寒日照不足的房子，称为“公寓”，这个得给顾客解释，营销不愿意解释。
那么，全部做成南北向，谁也不能说“你错了”吧。
当然有错，当保证了体块的纯南北，地面就被破坏了。只是指出这个错误的人，不是写“前策报告”的，济南一个做设计负责人的同学说：纯南北向的社区，冬天散步的时非常难受，因为阳光在楼栋上，地上全是阴影，再刮点风…
做产品，就不是这个逻辑了。相对于前策的理性，我认为产品是需要想象力的。
即便是产品经理生产链中的运营这个环节，都需要想象力，有若干假设为前置，项目存在若干可能性，然后再小心求证。比如：
1）如果溢价提高30%，该怎么做，需要哪些前置条件。
2）速度增加20%，产品该怎么做，需要哪些前置条件？
前几天我听过一个更有想象力的做法，亏本10%。因为亏本10%，能让前期投入迅速回笼，处于安全状态，再到后期追求赚30%。
没错，提出这个想法的本尊，是开发商老板。只有老板才能提这种先亏本10%的想法，不是老板有这个权力，而是只有老板思维，才有这种运营的想象力。
敬爱的王小白爷爷也曾经这么讲过，若干年前赚土地红利的开发生意经：
1）1期亏本10%，走流量，回收投资；
2）2期盈亏平衡，让项目处于安全状态。
3）3-4期开始盈利。
这才是地产界术语“低开高走”的真正来源，低开，是因为新区不成熟，通过流量获得人气后，赚取的是土地价值上升红利。
当所有的前期策划，都在追求走“正确”和“安全”的理性路线，不要忘记了，全世界的优秀老板们，都富有激情和想象力。
通过总平图
看产品思维和前策思维
之前，我在“观念研究院”的文章说过，楼盘的产值，在总平图上。总平图不同，产值不同，想象力也不同。
所以通过总平图，我们能够看得出来，哪些是富有想象力的老板思维下的产品，哪些是理性的前策思维。
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下面的这张总平图，一定是老板思维，50%面积是水域，通过水域不规则的规则来看，这块地本来是没有湖的，很明显的人为精心设计结果。
这意味着，设置这张总平的开发商，放弃了50%的可开发土地，用于建造湖面。摆明了是减少货值，但如果以下前置条件成立，其实是能发现规划者极有想象力：
1）损失50%的开发土地，可以让剩下的50%，溢价200%以上。
2）增加50%的湖面，可以让项目变得与众不同，成为顾客难以割舍的热爱点。
这只能是老板思维下才能做的激情思考，没错，这是麓湖的总平。
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下面这张总平图，就不是老板思维做的了，而是理性的职业的前策思维。
从总图来看，这也是大盘，而且容积率很低。
产品的配置逻辑，是非常安全的：
1）容积率很低，那么应该做别墅，所以视野所见，都是别墅。
2）增加景观变为卖点，那我就引水入园。
3）要满足一些低出价客户的需求，所以项目做了一部分小洋房。
看上去都是对的，但是因为缺乏激情，都是公式的产物，你可以评判这个项目非常平庸：
1）所以的亮点，都来自于土地指标本身的先天优势，比如大盘/低容积率；
2）换一个人做，换一个团队做，最差也是这个样子。
吃的都是土地本身指标优势，定位者没有为其提供任何加分项。
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再看下一张总平，这个项目看起来很平庸，但非常有激情。
看起来非常平庸，是因为也是大盘，看起来非常密，也有一些水景，局部还是有些高层。
但是它的想象力在于哪里呢？
1）全是1F的别墅，嗯，不是两层/三层，只有一层，对于那些痛恨别墅没电梯的人来说，这是个很好的解题点。
2）面积从95-180.嗯，别墅这么小，解决了想住别墅但痛恨高总价的需求。
3）每一户都有很大的院子，住别墅不就是为了院子么？
密度高达60%，1F别墅容积率0.6，看指标都是硬伤；但因为前三个想象力的存在，让这个项目一炮而红。
没错，这是临安桃李春风的总平图，产品经理应该是宋卫平先生。
把楼层降低，把绿化指标划给院子，开创了合院产品的路线，拯救了那些距离城市50公里的大盘生存问题。
总结一下。
做前策，是找到市场上的畅销数据，给楼盘最安全的路线。
做产品，是以市场的畅销数据为基础，寻找楼盘的若干种可能。
一种是理性的，同时是免责的；一种是激情的，同时是承担责任的。
做前期策划，你只需要理性的收集大数据，给到畅销品边界；而做产品经理，你得非常有想象力，同时有3种以上路线，可供选择，再去匹配企业现状和能力。
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再举一个例子，就产品中极其简单的“外立面“，有想象力的话，估值可能会提高1万；没有想象力，只能让成本增加2000。
比如下图这张，这种外立面，你未曾见过同类，而且非常漂亮
想象力足够的外立面，可以击穿市场的“估值逻辑”，楼盘获得定价权，溢价1万不是没有可能。
但如果你一旦选择下图这种外立面，房地产很流行也很安全的“新古典”，从下到8000元的刚需，还是8万的豪宅，都经常选用这种立面。
因为结构简单，户型方正，所以这种立面是流行中的流行。但如果8000的楼盘也做的是这种轮廓，你8万的楼盘如何证明自己的价值呢？
当然是提高材料造价：
1）别人用涂料，你用大理石干挂；
2）别人走个木线条，你得包铜包铝。
最终的事实，能否实现8千和8万的价格差并不清楚，因为晃眼一看，轮廓都差不多，但是你的成本增加了。
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当然楼盘的估值模型非常复杂，不光是立面，还包括地段/户型/物业等等。那就再举一个酒店的例子，酒店的房价和地段相关，但是也有很多酒店的房价，与地段无关。
下图这个酒店，是标准的五星级酒店模板：
有尖尖的顶，有水景，有园林，也有阔气的大堂，可能房间也不会小于30平米。收顾客个500-800元，没有人有意见。
下面这个，就不属于五星级酒店的标准套路，甚至你找不到对标的：
但是，消费者很难找到对标者来估价，到底是500/晚，还是2000元，或者5000元。只能听酒店的，但是很想体验一晚上。
以上就是“产品经理”和“前期策划”的差异。
PS：准备加印《需求制造》和《人的痛苦》这两本书了。
嗯，我们的营销观/市场观，以及方法论，完全不一样，源代码，都在这两本书里。
去年出版了1000套，当时想的是和“观念研究院”的粉丝分享，并且每本书都很有诚意的做了亲笔签名，每本书上即便写10个字，2000本都要写2万字，3天用毛笔写完，肩膀已废，所以在我心里留下了阴影。
一年时间都没把阴影散发完，现在决定加印，一是因为不间断想买这套书的同学太多了，每次都让人落空让我不安；二是因为市场的时机也到了，在保安都能卖房的年代，谁需要看书啊？
还是原来的定价，65元/本，130元/套，邮费自理，当然也就不足一顿火锅的钱。现在开始接受预定，可能春节后会拿到，因为今年的春节太早了。
欢迎团队购买，也可以多买几本，以备不时之需，之前自己的书被别人抢走而再找我买但是没有了的情况也很多。
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