长租公寓经营模式和法律风险分析及风险防范建议- 大数跨境

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长租公寓经营模式和法律风险分析及风险防范建议

广东华之杰律师事务所

2020-10-16

作者简介

冯燕媚，广东华之杰律师事务所专职律师。主要业务方向：银行与金融、房地产开发及城市更新、公司法及破产清算、合同纠纷等。

疫情之下，生活不易。猝不及防的疫情影响，整个社会都被打乱了节奏，好不容易等到疫情得以控制，工作、生活逐渐重回正轨，房屋租赁市场又频频爆雷，多家长租平台公司跑路，留下了一脸茫然、不知所措的房东与租客。房东在想，我究竟能不能拿回我的房子；租客又在想，我将何去何从？

自2016年以来，国家就大力支持住房租赁市场的发展，其本意是要落实房住不炒，推动形成租购并举、住有所居的房地产市场。但是在迅速发展的同时，监管尚未跟上脚步，导致市场乱象横生，长租公寓持续爆雷，引起了社会的广泛关注。

图片来源：天眼查

爱租系的公寓管理公司基本都跑路了

近期陆续有人向本律师咨询长租平台公司跑路的问题，因此借此小文章，和大家分析一下其中的法律风险，同时也提出一些法律建议供大家参考。

一、了解租赁模式，做到心里有底

随着市场的发展，房屋租赁的模式也在不断的变化中，除了传统的房东直接出租、房东委托中介机构放盘出租的模式外，近年来也涌现了新型的出租模式，例如房东委托长租平台公司托管房屋并代其出租，房东出租给长租平台公司后再转租。

1、房东直接出租模式：这种最原始的方式也是风险最小的方式，房东与租客直接接触，双方可以亲自了解情况，一旦涉及纠纷，也是法律关系相对简单的租赁合同纠纷。

2、委托中介机构放租进行租赁：这种模式法律关系也相对简单，中介机构在这个过程中提供房屋出租信息，尽力促成房东与租客之间的租赁交易，提供的是居间服务，最终签订房屋租赁合同也是房东与租客签订，只要双方在签订合同前充分沟通，租客查看现场，合同约定一定金额的履约保证金，风险也较为可控。

3、平台公司向房东承租房屋后再转租：这种模式，平台公司相当于二手房东的角色，正常来说赚取的是中间的差价，但是在逐利的资本市场当中，长租平台公司的玩家已经不在乎租一套房子到底能不能带来收益，而是利用金融杠杆撬动更丰厚的利益，玩的是资金游戏。

平台公司会通过高于市场的价格大量承租房东的房屋，获取到房源之后，又以低于市场的价格吸引租客来承租房屋，这就是所谓的“高进低出”。通常平台公司会结合营销的手段，以低价利诱，一次性收取租客半年、一年或以上的租金；而对于房东，平台公司只会按照月付的形式支付租金，这就是所谓得“长收短付”。当量足够大，平台公司利用支付房东租金和收取租客租金的时间差而累计大部分的资金，形成自己的资金池，再将这些资金投资到其他的项目中。一旦平台公司资金链断裂，就很容易无法支撑，从而就出现跑路、破产等各方面的问题。最终，平台公司人去楼空，受害的还是房东和租客。

还有一种情况，平台公司用手上房源的收入做担保，从而存在不用抵押也能拿到银行贷款，然后再通过P2P公司或小额贷款公司等金融机构放贷给租客。租客将贷到的款项一次性支付平台公司一年租金，然后租客每个月再去还P2P公司或小额贷款公司的钱。长租公司可以一次性拿到房租，还可以赚取贷款利息差额形成收益（通过小额贷款公司收取的利息远高于其需要支付的银行贷款利息），妥妥的鱼和熊掌都兼得了。

4、平台公司接受房东委托管理房屋并以自己的名义签订租赁合同：在经营的层面，这种租赁模式与模式3差不多；但是在法律层面却有着质的区别。这个区别主要关联于当长租平台公司跑路后，房东和租客的权利义务的问题。

二、公司跑路了，自己权益要清晰

租赁模式有了大概的了解后，可能大家比较关心的还是究竟当长租平台公司跑路后，作为房屋或租客的权利义务有哪些，应该如何平衡各方的利益。由于模式1与模式2的法律关系较为清晰，为一般的租赁纠纷，在此不再赘述，我们重点从法律层面分析一下模式3与模式4的不同。

模式3当中，平台公司是承租了房东的房屋后再转租，平台公司跑路了，自然也就不会再支付租金给房东了，根据《合同法》第227条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。前端房东与平台公司的合同已经解除了，后端平台公司与租客之间的租赁合同也就不能履行了，在房东与平台公司解除房屋租赁合同生效之日起，租客不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对房东所有的租赁房屋的无权占有。房东与平台公司的租赁合同、平台公司与租客之间的租赁合同是两个完全独立的法律关系，根据合同相对性原则，租客不能以已经向平台公司支付了一年的租金对抗房东，房东有权基于其对房屋的所有权要求租客腾退房屋，如果不腾退的，房东有权要求租客支付占有使用费。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

而在模式4中，虽然表面上租赁合同还是以平台公司的名义与租客签订的，但是平台公司是接受房东的委托以其名义进行签订的，最终的法律后果是直接及于委托人（即房东）。根据《民法总则》第162条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。也就是说，当平台公司跑路了，租客仍可以已经支付租金为由继续租赁房屋，而房东就其损失应该向平台公司主张，而非直接转嫁于租客身上。

三、提高警惕，理性分析，避免被骗

对房东来说，要谨慎选择住房租赁企业，了解市场租金水平，避免被过高租金所吸引造成损失。对租客而言，要分辨过低租金和打折诱惑，对明显低于市场租金水平的房屋信息和出租行为不轻易相信；在签订租房合同时，警惕一次性预付3个月以上租金的操作，降低被骗风险。