《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民法典》第七百二十五条将“租赁期间”规定为“按照租赁合同占有期限内”，强调了租赁关系存在的基础。但该处改动仍然未实质性改变《合同法》第二百二十九条的本义，“买卖不破租赁”仍被规定在其中。
1.租赁关系之存在
根据《宪法》第13条第3款规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”故承租人不得依据租赁合同而享有的用益 物权对抗国家的强制征收权利。
《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”；《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。” 在该种情形中，买受人不愿意继续履行出卖人与承租人的租赁合同的，承租人不得对买受人主张买卖不破租赁，而同时根据合同的相对性原则，承租人可向出卖人主张违约责任。
《城镇房屋租赁合同解释》第20条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由此可见，房屋在出租前已经被人民法院依法查封的，不再适用买卖不破租赁原则。
《合同法》第二百二十九条未明确买卖不破租赁的适用前提条件，因此其实质上是对这类情形的一种概括价值取向，即目标要求。法官在审理案件过程中不能直接适用原则性规定，而应该根据案件某一具体情形，再结合该原则形成适用于本案的一套规则。
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作者 | 文华贵
排版 | 程紫馨
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