《民法典》关于建筑物区分所有权的修改亮点

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冯燕媚，广东华之杰律师事务所专职律师。主要业务方向：银行与金融、房地产开发及城市更新、公司法及破产清算、合同纠纷等。

“物业维修基金”，是不是顾名思义就是仅是用于维修呢？又应该维修什么呢？原《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。物权法对于维修基金的规定，显然相对狭窄，首先，只规定了电梯、水箱等公有部分可以通过维修基金维修，虽然后面的等字可以进行扩大解释，但具体使用时仍然存在困难。其次，维修基金的功能也仅限于“维修”，现实中，有很多的老旧小区的设备已经不能维修了，那更新能否使用，又会引起争议。随着社会的发展，原来对于物业维修基金的规定已经不能满足需要了，因此，为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，财政部于2008年02月01日实施《住宅专项维修资金管理办法》，规定住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

《民法典》结合物权法和管理办法以及现实需要，第281条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。在原《物权法》的基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金，以示维修资金可用之处的广泛性；同时，增加了更新和改造的情形也适用维修基金。

物业维修资金启动难、使用难、监督难一直是困扰业主的老大难问题。原《物权法》对维修资金的启用要求设置了较高的启用标准，这样是为了保障了维修资金的使用安全，但与此同时也牺牲了维修资金的使用效率。《民法典》的修改，将筹集和使用维修基金分项拆开，同时也降低了使用维修资金的决议门槛。原《物权法》第76条规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《民法典》第278条，将“筹集”和“使用”分开规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金均属于业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定“筹集”维修基金的， 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即2/3*3/4=1/2，相比原物权法的2/3，降低了决议门槛。决定“使用”维修基金的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即2/3*1/2=1/3，相比原物权法的2/3，也降低了决议门槛。适当降低维修基金启动的标准，更利于业主行使权利。举个例子方便大家直观理解前后法律的比例规定，假设一个小区总共有业主18人，整个小区的总建筑面积是1800㎡，那么对于筹集和使用维修基金，前后决议通过的比例是这样的：

据媒体报道，今年4月西安某小区业主发现，物业公司动用公共维修基金300万元整修楼顶，价格虚高，而业主对此事先并不知情。各地小区物业维修资金情况多年不公示、资金被挪作他用甚至不知去处的现象频发，原《物权法》只是规定物业维修基金的筹集和使用应当公布，《民法典》第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。较物权法增加了“定期”二字，对物业服务企业等主体施加明确的义务，防止维修资金的滥用，保障业主的知情权与监督权。 

《民法典》第281条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。比如高层的电梯坏了，情况紧急，每天都爬楼梯是不现实的，等着业主委员会开会表决时间又太长，此时，可以依法直接申请使用维修基金。民法典维修基金的规则修改保障了大部分业主的权益又满足了现实的需求。

在现实生活中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等进行营利，所获得的收入又没有公示，不知道该些共有资金是否用于了公共部分。《民法典》的制定，就从法律的层面强化了业主对共有部分的共同管理权利以及保障了共有资金用于共有部分的权利。

原《物权法》并没有将明确将改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动列为业主共同决定事项，而是在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条以司法解释的形式做了补充性的规定，这次《民法典》就一步到位，直接将上述业主权利写入法律。《民法典》第278条规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”列为应当“由业主共同决定”的事项，并规定应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意才能通过。

另外，《民法典》明确共有部分产生的收益属于业主共有，建立了共益共享的原则。第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。至于收益的分配比例，则没有作出明显的修改，基本沿用原《物权法》的规定，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

生活在同一小区的业主，其相互之间形成紧密的共同体关系，共同体关系的舒适、安宁、便捷等决定着每个业主的生活质量。在实践中常出现部分业主将其住宅改变为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活安宁。原《物权法》第77规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经由利害关系的业主同意”。但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。司法实践中有将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意进行抗辩，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条曾对此进行明确。《民法典》将司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。在化解司法实践相关争议的同时，也保障了业主的生活安宁。这意味着物权编加大了对影响其他业主利益的行为的限制，在实质上扩张了具有利害关系的业主的权利。

《民法典》第286条增加 “业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理”，扩大了对建筑物业主权利的救济渠道。

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