城中村改造法律服务（三）- 大数跨境

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城中村改造法律服务（三）

广东华之杰律师事务所

2019-12-02

城中村改造主要模式

从城中村改造主体的角度来划分，城中村改造模式可以分为政府主导型、村集体主导型和房地产开发商主导型三类模式。

(一)征收储备（政府主导型）

该种模式主要指地方政府作为城中村改造的主体，全面负责城中村改造政策、城中村改造方案、村民房屋拆迁补偿方案及安置方案的制定和具体实施，包揽与城中村改造有关的所有工作的一种改造模式。

(二)自主改造（村集体主导型）

该种模式主要是以村委会或村集体经济组织为主体，自行组织实施非市场化的改造，由城中村的村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案，并通过自筹资金、自行拆迁、补偿、自我安置的原则完成自我改造任务。

(三)合作改造（房地产开发商主导型）

该种模式指通过市场机制引入有实力的房地产开发企业，借助其雄厚的资金和开发实力，由开发商主导，与村集体或当地政府合作完成城中村改造项目的改造模式。根据现阶段各地城中村改造法规的规定，企业参与城中村改造的方式主要分为三种途径:招拍挂方式、委托协议方式和指定授权方式。企业通过招拍挂方式参与城中村改造有两种具体方式: 一种方式是企业通过招拍挂取得城中村改造项目,按照招拍挂公告中的要求对城中村进行拆迁、安置和基础设施建设等工作，待土地达到供地条件时由企业和政府签订土地出让合同，对土地进行开发建设;另一种方式是由企业先与被改造村组签订城中村改造协议，通过招拍挂中设定必须达到与被改造村组签订改造协议等条件，由该企业取得改造地块，出让土地后政府分期再以净地供应给改造企业进行开发建设。

具体到广州市“城中村”改造的模式，根据广东省、广州市有关政策规定，广州市“城中村” 改造模式包括全面改造模式和综合整治模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。面对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居任环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境卫生、消防、房屋安全，市政设施等方面基本达到要求。

从改造主体的角度来看，全面改造模式原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报区、市二级城市更新工作领导机构批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。可见，广州市“城中村”全面改造原则上以村集体经济组织为主体，属于村集体主导型。同时，为了解决改造的资金问题，城中村改造允许市场运作，这就为有实力的房地产开发企业等投资主体参与城中村改造项目提供了政策支持。实际上，目前已经改造成功的猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村等，均是通过引入实力雄厚的房地产开发企业进行合作，筹得了改造所需的资金，开发商也有丰富的房地产开发建设经验。

从广州市国土和房管部门归纳的改造模式来看，目前政府层面认可的改造模式主要有三种:一是猎德模式，即单独拿出融资地块“熟地”公开出让，融得资金按政策拨付村集体经济组织用于拆迁安置和基础设施建设等;二是琶洲模式，单独拿出融资地块“生地”公开出让，但竟得人需捆绑拆迁安置补偿等责任，负责建设安置房和支付货币补偿款等全部改造费用;三是林和模式，由村集体经济组织成立全资子公司进行安置房建设和商品房销售等自主改造协议出让的模式。以上三种较为典型的改造模式均可成为后续改造的城中村予以借鉴的模式。

城中村全面改造工作流程

根据广州市城市更新的政策和法规的规定，广州市“城中村”全面改造主要分为全面改造方案编制、全面改造方案审批、全面改造组织实施以及实施监管四大价段。

(一)全面改造方案编制阶段

在改造方案编制阶段，主要工作是由区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，确定改造规划范围和改造范围，以及编制改造方案。

(二)全面改造方案审批阶段

在改造方案审批阶段，主要工作为批复改造方案、用地预审和用地报批。其中，全面改造方案必须经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核后，报请市城市更新机构依据有关规定审批。涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的，需报市城市更新工作领导小组审议。城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局申请，由区国土房管局报定农用地转用和土地征收方案，报市规划和自然资源局（原广州市国土房管局、广州市国土资源和规划委员会）审核后，依照《土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准，后由市国土房管局出具用地批复意见。村集体建设用地改变为国有建设用地的，若位于土地利用总休规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市城市更新机构审核;若位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的，同时提交纳入政府储备申请。

(三)全面改造组织实施阶段

改造实施阶段，主要有安置房建设、融资用地出让及独立建设公共设施用地和公益事业用地等方面的工作。安置房的建设，若与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理，并按规定时限完成;未拥绑实施的，则按以下程序办理:项目立项、申领建设用地规划许可证，申领建设用地批准书、发布拆迁通告和拆迁许可证、办理土地权属登记、申领建设工程规划许可证、申领建设工程施工许可证。根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。其中，公开出让的工作流程为:申请公开出让、编制公开出让方案、公开出让方案审批、组织公开出让、签订出让合同、发布拆迁通告和拆迁许可证、办理土地登记、项目立项、申领建设用地规划许可证。协议出让的工作流程为:成立全资子公司、项目立项、申领建设用地规划许可证、申请协议出让、办理土地有偿使用手续和建设用地批准书、发布拆迁通告和拆迁许可证、办理土地使用权登记。需要独立建设的公共设施用地和公益事业用地的工作流程为:项目立项、申领建设用地规划许可证、申领建设用地批准书、发布拆迁通告、办理土地权属登记、申领建设工程规划许可证，申领建设工程施工许可证。

(四)实施监管阶段

监管阶段主要是由区政府、街道办事处和村民委员会共同对改造资金进行监控，由市、区城市更新机构对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管，以及对配套设施建设的监管，确保根据规划设计条件所要求的配套实施建设，并在配套设施竣工完成前禁止融资地块建设项目进行预售。

城中村改造法律服务内容

城中村改造是一项融合了村民(社员)自治、改造方案的表决和审批、土地转性、土地出让，项目融资，拆迁补偿安置、工程建设、诉讼、司法执行等多方面内容的复杂工程。本所在城中村改造项目中既可接受房地产开发企业的委托、也可接受村集体经济组织的委托，为委托方提供相应的法律服务，保障委托方的合法权益，促进改造项目的顺利、依法实施。本所针对城中村改道项目提供的法律服务主要分为非诉讼法律服务和诉讼法律服务两大部分。其中，非诉讼法律服务的内容主要有:

1.提供涉及城中村改造项目的法律、政策咨询，为项目在法律、政策依据上进行论证，出具有关法律意见书。

2.对城中村改造项目的土地权属和使用状况、村集体经济组织的相关信息进行调查，出具律师尽职调查报告。

3、协助村集体经济组织制定改造方案、拆迁补偿安置方案、协助村集体经济组织处理方案的表决和报批工作。

4、参与村集体经济组织和房地产开发企业的合作谈判、制定合作方案、起草、审查、修改相关合作法律文件。

5、协助房地产开发企业处理国有土地使用权出让过程中的法律事务，协取办理项目的用地、规划、施工审批等法定手续。

6、起草、审查、修改城中村改造房屋拆迁补偿安置协议以及其他相关法律文件。

7.根据拆迁人的委托，参与与被拆迁人之间的协商、谈判、提供法律依据支持、协助拆迁人开展动迁工作。

8、审核被拆迁房屋权属证明的真实性，合法性，对于动迁工作中可能出现的被拆迁人企图通过涂改、篡改、伪造假证骗取更多拆迁补偿的情况提出解决预案，保障拆迁人的合法权益。

9、对于拆迁工作中出现的房屋产权瑕疵以及房屋涉及的转让、赠与、合作建房、继承、析产等问题提出解决方案，保障拆迁人的合法权益。

10、根据项目实施的需要以及拆迁人的委托，联系公证机构对被拆迁房屋的面积、产权，现状等情况办理公证保全和拆迁补偿款项的提存。

11、为委托人参与改造项目的工作人员提供城中村改造法律、政策培训，解答法律问题。

12、就改造项目实施过程中可能出现的其它法律问题进行论证，提出解决预案。

此外，根据本所参与城中村改造项目的经验，改造项目实施过程中通常还将涉及一些拆迁补偿纠纷、宅基地使用权纠纷、租赁合同纠纷、合作建房纠纷等类型的案件，在这些案件中本所也可接受委托，代理出庭应诉。本所在琶洲村等城中村改造项目中已成功办理各类诉讼案件达数十件，在各种类型的诉讼案件方面均积累了丰富的代理经验，并取得了可供借鉴的胜诉判决，这些法律服务经验为我们提供优质、高效的城中村改造法律服务打下了坚实的基础。因此，经过多个城中村改造项目的实践经验，本所有足够的能力和信心为城中村改造项目的实施提供法律支持。