市場概述
城内最大仓库交易有助工业投资市场气氛升温。第一太平戴维斯研究及顾问咨询部主管盛世民表示，“华润集团收购新创建葵涌物流中心的消息占据了各大媒体头条，有助提升投资气氛，惟物流市场放缓意味业主日后可能面临更艰难时期。”
华润集团以37.5亿港元收购新创建葵涌物流中心，令2016年第二季投资气氛升温。
随着零售市场维持受压以及空运货物及集装箱的吞吐量均经历萎缩，物流需求于2016年第二季继续放缓。
推动了本港及华南物流需求的内地电子商贸公司仍然是租用本港仓库空间的主要需求。
全球投资气氛因英国脱欧而受挫，惟至今对香港物业投资市场的影响一直微弱。
现代仓库业主仍坚持不给予新租户租金折扣，然而，现有租户可能于磋商续租时享有若干优惠，例如免租期及更具弹性租赁条款。
销售市场
华润集团以37.5亿港元（每平方呎5,400港元）收购新创建葵涌物流中心（以成交额计香港最大物流设施），令2016年第二季投资气氛升温。随着现有租户日通的租赁将于2017年届满并拟精简规模，新业主可能为其关联物流营运商保留部份空间，并可能就长远收益出租余下空间。另一本地发展商华懋亦出售其于葵涌的工厦华利工业中心予一名本地投资者作长线投资，成交额达1亿7,000万港元（每平方呎2,945港元）。一名本地投资者亦出售葵涌太平洋货运大厦予兴胜作重建用途，代价为1亿5,000万港元（平均每平方呎2,757港元）。
2007年第一季至2016年第二季较大工业楼宇成交（价值逾3,000万港元）情况
来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
尽管成交额因2016年第二季最大单一物流交易而得以提升，主要工业交易宗数与第一季维持相同，反映该板块的活动受少数富裕买家／企业所带动。
2016年第二季工业楼宇按界别价格增长
来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
租赁市场
随着零售市场维持受压（于2016年首六个月的零售销售价值-10.5%），物流需求于2016年第二季继续放缓，而空运货物及集装箱的吞吐量于2016年首四个月分别下跌2.3%及11.2%。物流营运商都在精简规模及节约成本，因此整体及现代仓库的空置率于2016年第二季分别上升2.4%及1.6%。
然而，部份租户仍在寻觅扩张空间。HKTVmall的仓库由九龙湾搬迁及扩张至丰树青衣物流中心9楼（144,000平方呎），月租200万港元（每平方呎14港元）。一间冷藏库营运商亦传闻将扩张及以约每平方呎17港元占用同一大楼地下，并将该层部份转为冷藏库。泛韩物流亦由葵涌永得利广场搬迁及扩张至青衣顺丰大厦，以每月700,000港元占用47,000平方呎（每平方呎15港元）。
2003年第一季至2016年第二季的分层工厂及仓库租金指数
来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
不少分析预期本地电子商贸需求逐渐加快步伐，将成为物流另一主要增长动力，然而推动了本港及华南物流需求的内地电子商贸公司仍然是租用本港仓库空间的主要需求，正如淘宝与其物流伙伴顺丰速运的业务模式，顺丰速运于新建成顺丰大厦占用多层。业界相信，于网上购买高价货品的中国内地电子商贸买家认为在香港买到的进口产品较为便利，亦较不可能买到假货。
政策更新
6月23日在东九龙一栋多层工厦发生的火灾促使政府加强租赁管制，尤其是租户密集但消防设施少及甚至没有的旧式工厦。重点将针对吸引人流且邻近生产及储存危险品的活动（住宅用途、教学中心、烹饪学校、战争游戏等）。执法行动尚未于我们2016年第二季继续上升的业内价格指数中反映，惟下一季可能视乎政府行动的程度而呈现负面调整。
展望
全球投资气氛因英国脱欧而受挫，惟至今对香港物业投资市场的影响一直微弱。随着全球经济不明朗意味美国进一步延迟加息，投资者可能更愿意涉足物业市场以追求稳定资产，而对这类买家而言投资于提供4%收益率的工业物业看似安全。
现代仓库业主仍坚持不给予新租户租金折扣，然而，现有租户可能于磋商续租时享有若干优惠，例如免租期及更具弹性租赁条款。尽管空置率维持低水平1.6%，现代仓库业主在租赁磋商上仍然占优，倘包括余下丰树空间（640,000平方呎），前景则较不明朗，空置率增至3.7%。业主于空置率达到5%标线时认真考虑租金调整属市场常规，倘需求继续软化（大概由于英国及欧洲市场随着英国脱欧而放缓以及欧洲所处最新不明朗因素），则空置率可能于未来数月达5%。
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