香港土地业权并非永久拥有业权，而是有期限的使用权，以官契批出予「业主」；年期有长有短，长的可有999年期，短的只有50年（特殊用途官契除外）。
回归前，界限街以北的官契全部于1997年6月底到期。 《中英联合声明》及《基本法》确认了这批官契可自动续期五十年，到2047年6月底。
近日澳门政府收回多幅闲置土地，引起巨大风波，亦触动了港人的神经，关注2047年后的官契续期问题。
于1997到2047年期间到期的官契，一般可不用补地价续期50年，这权利是源于《基本法》第121条，对享有续租权的官契有明确说明，很明显并不适用于2047年6月30日后到期的官契。薄扶林花园案例也是根据上述条文获准续租的，并不能作为2047年后续约安排的先例。
一般情况下，如果官契尚余超过30年的租期，业主或买家对剩余年期长短忧虑不大，余下50年与余下60年的物业价值不会有重大差别。但如果剩余年期短于30年，物业价格对剩余年期长短开始变得敏感，年期愈短，物业价值愈低。近期投资物业的机构投资者开始关注2047年后的官契续期问题，因此政府宜早日公布2047年后官契续期安排，尽早消除市民及投资者忧虑。
近日发展局局长已于网志指出，根据《基本法》第123条 ，特区政府有权处理回归后官契续期事宜。笔者认同局长的说法，但有权处理和如何处理是两回事。现时投资者及市民最担心是如何处理的问题。
商人租用物业开设酒楼，投资巨额装修，一般两三年的短期租约，并不能提供足够时间回本，所以商人必须较长租约，或短期租约的租期届满后有续约权利，并说明续租时的租金如何厘定。如果业主只向商人说︰「放心啦，我是业主，有全权容许你续租，所以短期租约毋须续租权，不用担心！」，商人决不会接受业主的口头承诺，而接受没有续租权的短期租约及投资巨额装修。同样道理，机构投资者对2047年后官契续期的疑虑，并不会因局长的网志而消除。他们决定是否收购一项物业，必定聘请律师就业权进行尽职审查，现时没有律师可以就2047年后的续期安排提供答案，因此2047年后的续期安排，在投资者心中仍是风险因素之一。任何风险因素都会反映在价格的折让中，风险愈高，折让愈大。
笔者预计，「当距离2047年愈来愈近时，如果官契续期安排仍得不到落实，受影响的物业价格可能下滑；而物业按揭的还款期受制于官契剩余期限，太短的按揭还款期会影响物业的转手能力。」
市民及投资者现时并非要求政府立即为2047年后到期的官契安排续期，而是要求政府正式颁布2047年后官契续租的有关政策，包括什么官契可自动续期、续期年限和是否需要补地价等。
有了政策的明确指引，业主便放心在官契期限届满前一、两年才正式向政府申请续期。当然，新界官契数量庞大，可以立法方式自动续期而毋须个别申请。
《基本法》第5条指出，香港原有的资本主义制度和生活方式50年不变。 50年后会否改变或怎样改变，并非特区政府可自行决定。本港现行土地制度在2047年后须否改动，亦视乎现行的管治模式会否持续下去。因此笔者相信，即使特区政府现时有权处理2047年后的官契续租事宜，但仍不敢在未取得中央政府的指示前对2047年后的续约安排制定相关政策。
时光飞逝，2047年渐渐逼近，政府宜尽早与中央政府协商，争取落实并公布2047年后官契续期安排的政策，以消除市场疑虑，防止楼价波动。
上述内容于2016年9月28日信报之天圆地方刊登。
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