经济日报独家专访 | “刁王”李伟文解读香港地产市场

如何管理企业，打造精英团队，令第一太平戴维斯保持维持行业龙头地位？如何与时并进，为客户提供最佳服务？

大刁无数、荣誉等身的第一太平戴维斯大中华区行政总裁李伟文先生（Raymond Lee）接受《经济日报》专访，将经验与感悟娓娓道来。

对于本年上半年大手投资物业买卖未见畅旺，与去年同期相比明显下跌，第一太平戴维斯大中华区行政总裁李伟文先生分析：“目前物业回报率普遍偏低，对投资者来说不太吸引，买物业现时回报率约2.5至3厘，如果投资成本上升，例如加息，将出现负回报。过去10年，投资者预计工商物业租金向上，数年后回报率提升，因此投资市场畅旺，但现时租金渐见顶，难憧憬物业大幅升值，很多业主宁投资稳定回报的债券，大额物业投资市场下挫。低息资金多持续，即使面对贸易战未解决，楼价仍难下跌，当中看好工厦及地区商场。”

在整体经济环境方面，李伟文先生指出:“本港经济增长放缓至0.5%，而中美贸易战对经济打击不可轻视，香港主要靠金融地产及工业，在贸易战下，工业受冲击，上年底开始厂家面对问题，关税突然加，厂商不是今日落定单，而是6个月前，如今很多美国买家脱单,令厂家叫苦连天，贸易战令厂家生意下跌，继而把持有物业如豪宅或工厂放售套现，厂家是过往楼市主导买家，现转为沽货。”

2018年首季中央政府已出指引，所有国内机构不能外投资金，只能沽货把资金留在国内。2018年中至今，没有大机构来港买全幢甲厦，只有零星私人机构入市。既然本地投资者投资兴趣下跌，贸易战下中资难以调动资金。

李伟文先生相信今年投资市场主角为外资基金，事实上，今年市场上已录得多宗基金入市，新近为基汇资本斥47.5亿元，购入英皇道625号全幢商厦，因为基金已筹集资本，有需要买物业投资，而透过翻新增值，可把物业回报率提至4厘以上，便有兴建入市。

即使面对贸易战等不明朗因素，楼市基本因素仍强，因此深信楼价暂难下跌，如果多国中央政府仍采用量化宽松政策，资金充裕，而利息仍偏低，相信今年物业价格难跌，即使回调一至两成，很快便见承接力，届时又会回升。

对于今年各类物业，李伟文先生特别看好工厦市场，因为厂家会放售物业，同时活化政策带动，重建工厦有商机，很多商厦业主坐拥6厘回报，在低息环境没有沽售迫切性，反而贸易战下工厦业主或要沽货套现。政府重启活化工厦措施，重建工厦可获放宽地积比，增加2成楼面，推动财团入市。

另外，李伟文先生亦看好地区商场，收入稳定，合基金口味，基金亦会透过不同方法增值，事实上，当下网购日渐盛行，商场生意难免受影响，基金有兴趣买商场，再重新定位、加入主题，可望令物业价值提升。

商厦投资方面，近日中环中心单位纷拆售，李伟文先生表示长远来说，该厦单位尺价必定上，中环中心拥每层2.5万尺大楼面优势，高层单位有海景，又配备停车场，均为国内机构需要，只要日后北水重投，中环甲厦尺价定向上。

至于非核心区，李伟文先生同样看好前景，基建成熟下可拉近与核心区距离，香港地方太小，核心商业区扩张是理所当然，如今中环去港岛东仅数分钟，日后又有不同干线通车，CBD2东九龙前景值得留意。

公司业绩屡创新高，面对种种挑战，李伟文先生表示作为投资物业代理，定要装备自己，加强各方面知识。

李伟文可谓地产代理界“刁王”，每年均促成大额物业成交，去年该行促成800亿物业成交，佣金收入达10亿元，尽破历年纪录。他指，今年投资气氛一般，要促成大额物难度提高，楼价连升十几年，但楼价难跌，变得值博率低，个个持有现金不愿入市，对代理行生意来说非好事。今年部署上，他谓该行目前市场占有率达5至6成，今年继续招兵买马，增强实力。

拥30多年经验的他，最近为该行举办一场大型讲座，把自己多年来做刁心得，向140多位员工分享，并认为代理要提升自己实力，李伟文先生说：“作为投资物业代理，其实结合会计师、律师及地产代理3人能力，先提升能力寻找客源，帮业主及买家达到要求。最重要对物业认识清楚，例如懂大厦公契、合约，以及财务表，如果不懂得便要去问人。我做了30年经纪，都要经常找律师指教。另外，我建议代理应尝试建立自己优势，熟知某一两个地区，掌握业主人脉已经非常足够。”

科技每日进步，地产中介人角色，未来或被科技所取代，李伟文先生指，一些国内地产公司，透过投资科技建立网络，掌握充足客户资料，而客人可上网用VR看楼，地产代理角色转弱。他认为，投资科技是大势所趋，未来会花大量资金，强化电脑系统，但仍相信代理有一定价值，投资物业市场是较为专业，需要以人为本，所以要提升自己能力应对，以免被淘汰。

在第一太平戴维斯香港中环交易广场办公室，拥有30年地产代理经验的“刁王”李伟文先生接受《香港经济日报》独家专访

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