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经历半年疫症洗礼，虽然普罗大众尚未察觉，但商业地产的生态已变得不再一样，尤其社会上大部分人过往数月恪守“限聚令”，实施在家工作、停课和自我隔离，初次尝试足不出户，完全倚赖网购、外送餐饮的生活体验，不啻对传统零售业投下一枚“震撼弹”。
被撼动的除了现代零售业翘楚——百货公司，更不得不提到便利店。作为商铺市场一贯的稳健租客，便利店从1930年代问世以来，凭借货品服务多元化，地点密集兼24小时经营，被视为一座城市繁荣程度的风向标，可惜“光辉岁月”或许不知不觉间步近尾声。
这忧虑并非空穴来风。便利店发源于美国，但众所周知，日本才是将其发扬光大的国家，由于地狭人稠又高度都市化，店面小而用途广的特质，正好满足所需，截至去年底，日本全国有多达5.5万多间便利店，总销售额逾11万亿日圆，但竟然被视同夕阳行业。
事实上，当地便利店的顾客人数连续4年递减，平均每间店营业范围，亦由10年前服务约3,000名居民，急跌超过一成半；面对薪金成本高企，为免入不敷支，多家大品牌今年3月起，纷纷容许加盟店修改合约，缩短营业时间，意味“全年无休”时代落幕。
有分析研究指，便利店生意突然失去增长动力，主要与人口年龄层结构向上有关。在这方面，香港小区的框架其实与日本非常类似，一样出现居民老化、少子化的趋势，加上疫情和社会动荡的后遗症，便利店缩短晚上经营时间，早晚也可能发生在香港身上。
相较之下，近年餐饮服务业的手机应用程序明显迅速受到欢迎，不单广告宣传多，几乎每人手机里都装了数个外卖APP，订购内容也逐渐由纯粹的食物外送，变成涵盖生活杂货、24小时下单、马上发货速递，某种程度上正在蚕食便利店的职能。
图片来源：智经研究中心
细思极恐，传统市场报告假设人口老化，会减少居民外出逛街意欲，影响实体店生意；但笔者的大胆推测是：即便条件完全相反，一座城市人们的年龄层愈来愈年轻，便利店生意也不见得好转，因为他们相对善用科技，用APP代替双腿外出购物，早非新鲜事。
由此可以推断：便利店长远确有机会沦为夕阳行业，今次疫症刚好加快转变过程。当然，便利店并不是单一受害者，笔者只是感慨：大厦商场地铺将来又少了一个经营行业。当饮食、时装界高速投入网购怀抱，假如连便利店也失去，商铺还有新需求带动吗？
*本文为第一太平戴维斯香港副董事总经理及商业楼宇租务部主管刘伟基（Ricky）于Now财经开设的“商厦观点”专栏。
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