速览房地产热点话题
第一太平戴维斯发布2022年第一季工业楼宇销售及租赁报告指出，物流需求未受本港疫情及外围不确定因素影响，季内仍录续租及扩充个案。
第五波疫情打击营商及零售气氛，但与零售相关的物流需求维持强劲，因为电子商贸需求的升幅足够抵销实体店生意的跌幅有余。至于俄乌战事、内地疫情反弹等外围因素虽然令全球及亚洲区供应链受阻，但截至目前为止，本地物流市场所受到的即时影响仍然十分轻微。
由于目前亚洲区内的货物运送仍可倚靠空运，故此本地航空货运业所受到的影响最小，而在首季葵青及荃湾区均录得数宗航空货运代理商续租及扩充的个案。与政府相关的物流需求在季内亦出乎意料地活跃，由于香港疫情升温刺激医疗设备、防疫物资及检测／保护物品的需求，这些物品来自不同国家或地区，并须及时在香港分发，据报本季有数个位于柴湾及屯门的大型仓库楼面出租予多个政府部门，反映来自政府的物流需求相当殷切。
政府有意将更多新界棕地转为住宅及商业用途，意味着现时利用新界棕地作临时物流用途的租户日后将更难获得续租，这会令目前最多佔约500万平方呎的基本仓库供应日渐稀少，并促使部分第三方物流公司重返一般仓库市场，特别是楼面面积大、楼底高及设有坡道出入口的现代化仓库将更受欢迎。
因此，整体及现代化仓库租金在本季仍保持升势，按季分别上升0.3%及0.5%；同期整体及现代化仓库的空置率亦进一步下跌，自上季的3.1% 及 2.6%，分别跌至本季的2.6%及1.5%。由于市场上的现代化仓库空间获迅速吸纳，加上租客倾向续租以维持业务营运顺畅，业主在租金议价方面亦重佔上风。
工业物业市场的投资气氛则受到本地疫情、股市波动及加息等多项因素所影响，本季成交宗数按季大跌33%至570宗，当中仅包括两宗独幢工厦成交。本季主要成交包括新加坡自助式仓库营运商Storhub继荃湾及柴湾的物业收购后，再以合计7亿港元购入长沙湾及红磡两幢工业大厦的多个楼层作为自用。由于中小企及小型投资者对营商环境转为看淡，新建成工业物业的分层成交亦有所放缓，但仍有资金充裕的投资者入市，例如新蒲岗东傲等全新项目的多批单位就获得收购。价格方面，分层工厂的价格在本年首季靠稳，仓库价格则按季微升1.8%。
备注: 包括全幢出售、大厦超过百分之三十的多数业权，另包括资产及私募交易；2022年数据截至4月19日
来源: 土地注册处;EPRC; 香港交易所; 市场新闻; 第一太平戴维斯投资部;第一太平戴维斯资本市场研究部
值得留意是，自2021年起，私募股权房地产基金（PERE Fund）共投资了超过300亿港元在香港房地产市场上，其中有70%是投资在工业市场上，足见工业市场备受欢迎。截至今年4月中，私募股权房地产基金的买卖活动亦非常活跃，佔了整体的54%，抛离了香港资金及其他资金。
虽然本地物流需求在短期来依然未受影响，但俄乌战事持续，加上内地再度爆发新冠肺炎疫情，将继续导致全球及亚洲区供应链受阻，对香港物流市场的影响或将在第二季开始浮现。
“航空货运及政府物流在首季成为推动物流市场需求的两个重要因素，而投资活动则陷入停顿。展望未来，物流营运商可能将开始感受到全球及亚洲区供应链受阻带来的压力。”
“由于本年内很可能持续加息，无论是对短线或长线投资者来说，资本成本不断增加都会成为他们投资于工业物业的障碍。不过，由于市场上对重建项目的需求不小，预期具重建潜力的老旧工厦／地皮仍将获得发展商的青睐。”
— End —
免责声明:以上信息来源被认为是有效、可靠的，但还未得到独立消息来源的证实，第一太平戴维斯不承担因使用以上信息而导致任何直接或间接损失的责任，亦不具备任何法律效力。
点击在看，分享行业一手信息！
