近一个星期，无论是业主、租客抑或是准买家，他们之间最大的共同话题，必然是美国联储局经过议息会议后，千呼万唤之下终于减息0.5厘，不单止众望所归，甚至比本来预计的减幅0.25厘还多，让这市场近四年半以来首次减息，可以说充满惊喜。
另一个惊喜在于，原本普遍估计香港追随减息的压力不大，想不到在短时间之内香港就有5间以上的银行响应，立即宣布下调最优惠利率0.25厘，当然实际按息也陆续开始下调至3.875厘的水平，相信将成为「及时雨」，替楼市带来不少好处。
首先，所有按揭贷款的业主都实时节省利息开支，减轻每个月供款负担。其次对尚未入市的准买家来说，由于按揭每月入息的门槛要求同步降低，他们就有权考虑定价较高的单位，更加有人期望这次减息促进按揭生意，令楼市、银行业和经济复苏。
虽然减息一出，市场涌现“叫好”热潮，但笔者从事写字楼市场多年，习惯分析事物背后逻辑，不会只跟随大队说话，此刻确有不同想法：无可否认减息对房地产物业十分关键，尤其写字楼等非住宅类型一般都以银行同业拆息(HIBOR)计价和成本。
眼前HIBOR已经跌至3厘半，相较之前高达5至6厘，确有颇大程度的调整，对于业主来说表面上当然好受得多。但问题是很多大投资者过去2年都被银行收回贷款(call loan)弄得苦不堪言，现金流相当紧张，减息就像突然间找到一面挡箭牌抵御。
但从现实层面来看，他们的考虑除了供楼以外，还有担心物业会否继续减值，特别是写字楼资产。其中关键就是租金回报会不会随着减息而有所提升，或者市场上的商厦空置率会否随着减息而下降，说句坦白的话，这些都不可能在一时三刻内发生。
即使有减息带旺的作用，毕竟外资要来香港开设公司，或者已在港的企业要扩充业务和写字楼，在这一刻淡市下仍然会小心翼翼，他们希望继续再观察一阵子，证明减息作用是经得起时间考验，才会改变自己做生意的部署，故此减息初期效果有限。
对于在水深火热中的业主，减息只能轻微分摊负担。对宏观商厦租务来说，也需较长时间去确认经济能否复苏，不要忘记未来数年将有600万平方尺新楼面推出，重资产、少cash flow仍是市场大忌。所以笔者相信，要等到租金收入明显增长、越来越多公司来港做生意，届时讨论市场复苏才有意义。
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