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本栏前期说到，近年甲级写字楼的配套设施越来越先进，物管服务的范畴大幅升级，同时管理费也因此水涨船高；相反，市场上的租金表现持续下滑，导致管理费与租金差距越来越近。这情况其实早于20多年前也曾经发生过，但眼前趋势却有些不一样的变化。
正如笔者曾提及过的，香港现在有部分的商业区，例如酝酿转型发展、陆续有不少企业后勤办公室落户的九龙东，由于新建成的写字楼供应量庞大，区内的租金近年来仍然徘徊在较低的水平，甚至连一些质素相对理想的工厂大厦，租金都紧跟其步伐，丝毫不显逊色。
在众多工业用途的物业之中，笔者发觉到有一类型的物业是逆市出圈。那就是能配合新晋科创产业、开始蒸蒸日上的数据中心业务，相关的每尺租金动辄也达到20元以上。当然，要建立数据中心的条件不容易，强大而稳定的电源、冷却系统和网络技术，缺一不可。
但撇除投资额和成本角度，单从结果去看，凭借新兴产业带动的数据中心，与商厦的租金结构差距确实正在快速收窄，甚至已经贵过部分乙级写字楼楼面。原因除了商厦供应多，也基于过往三年疫情令本地经商环境元气大伤，传统的办公室工作模式已遭遇挑战。
类似的问题也出现在商铺市场。早于三年前的疫情出现以来，社区隔离措施一波接一波，社会大众都被逼接纳了网购潮流和外送餐饮服务。大家应该不难发觉，一些去核心化(Decentralization)的地区原本十分值钱的街铺，不论是售价和租金，近年来同样都在持续向下跌。
虽然传统楼市智慧指出，地铺的价值是最贵的，其次是写字楼，工业用途的楼宇则敬陪末席。但有趣的是，正如笔者前文所讲，疫情后的世界已经明显不一样，写字楼供应过剩，实体店面价值降温，数据中心反而是最炙手可热的市场需求，造成了史无前例的大洗牌效应。
由此可以预见将来的6至12个月时间内，这样的“后疫情后遗症”估计会持续下去。原本存在巨大价格差异的物业板块，租金将会拉得越来越接近。甚至如果经济复苏步伐不如预期，在就业率和零售业持续低迷的拖累下，铺位、商厦与工厦租金更有机会拉成直线。
细思极恐，这个趋势实在诡异，毕竟笔者记得大学时期学习的物业买卖精髓，不外乎“Location, Location, Location——物业的地理位置和用途，几乎已经定义了其价格和竞争力”，但今时今日这本通书已不适用，后续趋势会如何发展，业界也唯有摸着石头过河了。
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