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房地产物业的租售表现与当局政策息息相关，放眼全球每个地方都是一样，自从政府《财政预算案》宣布全面撤销税项。象征在香港实行长达10多年的楼市需求管理措施寿终正寝，物业买卖不需要再缴付繁重额外印花税，承造楼房按揭的压力测试也一并取消。
当税率回归自由经济体系的标准，最受惠的是一手楼市，撤税迄今近2个月时间，各大新盘累计录得5,000多宗成交，重返2019年9月即是疫情之前的畅旺情况。展望这个月剩余的日子，成交数有机会超越6,000宗，反映入市气氛有多么踊跃。
一片乐观情绪下，开始有代理行家不断提倡说楼市已经见底，对此笔者暂且按下不表；所谓听其言不如观其行，比较值得留意的其实是市场上的风吹草动，譬如各新盘认购反应，其中应以黄竹坑站某上盖项目较具代表性，毕竟港人都热衷铁路盘。
而且该盘折实后平均尺价不到22,000元，以港岛沿线来说确实算低价促销，可能因此不论自住买家或投资者都出动，首轮短短数天便吸引1.2万张入票，足够登上历来「票王」三甲，到次轮也取得1.6万票，超额认购91倍，热闹程度媲美1997年的灏景湾。
不过真正诧异的是这炽烈反应，往往只停留在认购阶段，像上述黄竹坑新盘2.8万张入票竞争大约仅400单位，表面看你争我夺，理应一扫而空，结果却仅售出九成多未能沽清。铁路盘尚且如此，难怪其余新盘尤其次轮销售率低见五成。
这趋势让人反思究竟是发展商的销售策略使然，抑或是市场上真的太多“水份票”，即同一组准买家为了增加中签以至抽到前排筹号的机会，而透过代理炮制重复的认购申请？倘若如此认购数目就不能反映市况，顶多只看到代理行的现金流而已。
理论上自10年前《一手住宅物业销售条例》出台以来，相关监管已经规范化，但现实摆在眼前，新盘认购和最终销售率之间的关系已经越来越不挂勾，失去指标作用。反观在笔者熟悉的写字楼市场，由于近年供过于求，绝少出现类似超额预租情形。
另一区别在不同的商厦租客有各自诉求，可能是承租位置、层数面积、租期长短或租金预算上。同样业主方面也会慎重考虑租客背景，而不像新盘般只要买家肯入票，业主就必然受理，今天若说到超额需求，在写字楼的世界就有如异想天开一样困难。
今时今日当新写字楼取得入伙纸（屋宇署所发出的占用许可证）时，如果能够预租出五成楼面，其实已是值得庆贺的事情。老实讲，近期打开报纸电视所见，香港住宅楼市和写字楼的需求天差地别，令笔者有种身处平行时空的错觉，而实情是否如此？大家不妨思考一下。
*本文为第一太平戴维斯副董事总经理及租务部主管刘伟基（Ricky）于Now财经开设的“商厦观点”专栏。
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