香港最新房地产市场简报 | 助你在港投资披荆斩棘

尽管在经历了强劲的上半年之后，人们对去年大陆消费的复苏抱有很高的希望，但同一天游客人数的增加和人民币的疲软，意味着到年底人均购物支出将会下降，零售租金将保持不变。

在2018年头11个月，由于与内地建成了新的公路和铁路连接，中国游客总数实际上增加了14%。

在圣诞节期间，大多数服装、奢侈皮具和运动服零售商的销售业绩都好于预期，但对他们来说，销售情况仍然相对冷淡。

新跨境交通基建在11月吸引了更多的游客，令当日从内地来港的旅客人数激增40.3%，至两线开通后的300万人次。

目前看来，增加的游客人数中有很多是没有大笔购物预算的一日游游客，但尽管如此，在受益于跨境桥梁和铁路连接的地区，药品、f&b和化妆品的销售还是略有增长。

购物中心和街头商店的租金在4季度至2018季度一直持平，由于目前围绕贸易、股市估值、人民币走软和利率不断上升等因素的不确定性，房东和零售商持谨慎态度。

2019年，中国的住房供应量将达到200万平方米，如果人民币继续保持疲软，我们只能预期租金的小幅上涨。不过，初步迹象表明，今年已迎来了一个积极的开端。

经过两年的广泛增长，豪宅租金于年底出现下降迹象。

2018年初，我们预测全年豪华公寓及联排别墅租金上涨0%至5%，两者实际表现均超越预期，分别上涨8%及10%。

上一季度豪宅及联排别墅租金基本保持稳定，联排别墅租金下滑0.2%，结束连续五个季度的增长。

由于缺乏新发展项目及交通不便，跑马地／渣甸山租金表现落后于整体港岛市场。

沙田／大埔仍受欢迎，受惠于科学园及其连接华南地区、港岛的便利交通，该区租金于第四季度上升3.3%。

港岛联排别墅方面，空置率偏低，市场上仅有少数单位空置。

对于人生地疏、追求居住弹性的众多新来港人士，服务式公寓仍为首选，此市场的租金于第四季度上升1.3%。

预期东涌于未来十年将成为全新的人口重镇，至21世纪30年代初，新市镇人口将达到30万人，并有大量新交通基础建设，提升大湾区连通性。

由于近期加息及中美贸易冲突的不明朗因素使工业楼宇投资者退缩，整幢工厦銷售交易稀少，惟最终用户仍在积极寻求适合自用的物业。

因搬迁需求转移至青衣，现代化仓库市场本已紧张的供应进一步紧绷，空置率降至0.5%，推动现代化仓库租金于第四季度进一步上涨。

持续的中美贸易冲突使得受影响商品的交易提前，导致过去几个月间大多数第三方物流公司的业务激增，但前景可能更加黯淡。

新意网赢得将军澳数据中心用地的招标，令该区汇聚数量可观的高品质数据中心。该地的楼面地价为每平方英尺4,500港元，有望提振具有类似潜力的工业用地价格。

由于持续的贸易冲突及即将推行的活化政策，投资者保持谨慎，预期销售市场将继续疲软。

预先付运的物流需求及搬迁需求现已消退，未来几个月仓库租赁市场的活跃度或有所降低。

2018年写字楼及商铺价格走势基本符合预期，租赁市场意外上行。

由于中美贸易冲突及加息抑制投资意欲，甲级写字楼市场价格全线下跌。

九龙区的许多终端用户从事贸易相关业务，意味着这类用户在2018年底进行购买决策时非常谨慎。

零售市场的复苏主要集中于中低端产品，意味着郊区商铺备受青睐，领展以120亿港元售出旗下又一批商场。然而，由于奢侈品零售商保持谨慎态度，黄金地段街铺交投稀少。

加息、中国经济放缓及旷日持久的中美贸易战都可能对2019年的整体商业物业市场前景产生不利影响，惟一些备受瞩目的基建项目竣工可能惠及附近地区的商业物业投资。

我们预期2019年写字楼租金将上涨2.5%至5%，中环价格持平，但整体跌幅达5%；购物中心及黄金街区店铺应保持稳定，租金升幅为2%，但沿街铺面价格将再次受到打击，跌幅达5%。

总结余萎缩导致了去年9月首次加息，市场情绪受到抑制，因此豪宅及普通住宅价格均录得跌幅。

港岛区缺乏新盘面市，豪宅交易量因而小幅下跌；九龙／新界区交易水平则在一手销售的带动下上升。由于临近年底，市场情绪疲弱，全港普通住宅市场一手及二手交易量均有所下滑。

未来四年房屋供应量将达到10年来最高峰（每年24,000个住宅单位），其中约10%已获预售。

本地存款基础增长（2015年至2018年增长25%），意味着本地银行具备良好的流动性，能够维持当前利率水平，并提供具有竞争力的按揭利率。

过去几年间积极的土地出售计划亦意味着短期内供应的大型土地将会减少。