点击
蓝色字
，关注我们
近日，受全球疫情影响，宏观经济及地产市场均出现波动。未来市场走向如何？对此，第一太平戴维斯（澳门）董事总经理廖沛霖接受《澳门日报》专访，总结出几大趋势。
第一太平戴维斯（澳门）董事总经理廖沛霖
近年
不少外国项目来澳作推介，吸引本地投资者关注。第一太平戴维斯（澳门）董事总经理廖沛霖表示，过去本澳投资者聚焦澳门市场较多，随着外币汇率普遍回落，投资者逐渐聚焦海外市场。经过今次疫情，有实力的投资者将进一步海外投资，分散风险。
廖沛霖表示，过去十几年，澳门经济处上升期，物业市场发展蓬勃，大多数投资者主要关注本澳物业市场，在本地市场寻找投资机遇，对海外物业、项目兴趣不算浓厚，即使向客户推介外地项目，反应也不算太踊跃。
近年澳门经济进入平稳期，加上政府持续收地，影响投资者信心，且政府司法效率低，令投资者开始逐渐关注海外市场，在海外市场寻找机会。此外，近年欧元、英镑、澳元等外国货币汇率下跌，对本澳投资者而言，投资海外变得更吸引。虽然有汇率波动风险，但租金回报率逾5厘，长远投资回报理想。
业主减租幅度各不同
最近受肺炎疫情影响，非美货币汇率贬值，港元随美元强势，投资者到外国购入项目变相打八折，往往比外国基金更有牙力，八成机会收购成功。该行早前协助本澳投资者斥资十五亿港元购买澳洲商场项目，作为长远收租项目。
疫情下，有实力的投资者倾向到外地寻找第二家园、第二总部，避免资产过份集中单一市场，从而分散风险。受汇率变化影响，澳洲、英国料受关注。
肺炎
突袭全球逾两个月，访澳旅客一落千丈，商户生意大减，商铺物业市场显著受压。第一太平戴维斯（澳门）董事总经理廖沛霖表示，全球人员往来受限，对依靠旅客的澳门影响十分大。买铺、租铺均观望，商铺买卖、租赁业务大减，业主处弱势，但未有减价求售。倘若疫情持续半年或以上，商铺或需减价一至两成才有成交。预计内地恢复港澳自由行后，市况会迅速复原。
投资者购澳洲项目
廖沛霖表示，今次疫情对经济的影响，估计已超过03年非典及09年金融海啸，甚至有意见认为接近战争情况也不为过。因疫情导致全球各地推出不同措施管控出入境人流，对全球人员往来、商业活动、生产工序构成严重影响。随着全球疫情扩散，最差环境、最坏影响陆续浮现。
疫情对商铺生意冲击最大，首先是人流密集型的行业，如餐饮业，因人群减少聚会，冲击最为明显，已准备的食材甚至割价倾销，降低损失。其次是服装零售业，服装有季节性，往往提前一两季制造，如今季卖不出就过时，需要减价促销。疫情下无人流、无生意，店铺人资、铺租均要支出，亏本情况普遍，中小企尤甚，员工放无薪假、停薪留职也会出现。
因生意大跌，个别商铺租客“突然消失”，直接把按金送给业主。大部分租户均向业主反映减租，业主也配合，但具体减租幅度各异，有的业主减免一个月或半个月的租金。毕竟业主本身也有压力，为租户提供租金减免，每个月仍要向银行缴交供款，虽可申请半年还息不还本，但商铺贵、利息成本也不轻，长远仍要自己支付供款。
一线铺减千万无承接
至于商铺价格会否大跌，他指出，最主要视乎疫情持续时间，以至租客、业主可支持多久。现时居民就业仍稳，危机感较低，市场较慢热，故未如香港般出现减价求售迹象。但商户一直支出、没有收入，现金流终会有压力，两三个月还可接受，但持续半年或以上，商户熬不住，铺位难租出，业主也有压力，不排除持有多物业的业主需减价。
现时经济逆境，业主处弱势，商铺出租、出售，一定会被大幅还价，视乎业主持货能力，可能减价一至两成才有成交。最近有开价几亿的一线地段商铺，主动减逾千万，但暂未有人承接。有意入市的买家估计会留意一线地段，待有适合地段、价格的物业再出手，毕竟一线地段以往只有“反价”、极少减价。澳门经济主要靠旅客市场支撑，当内地恢复港澳自由行，澳门市场复原相当快。
第一
太平戴维斯（澳门）销售及租务部高级经理陈倬威表示，最近市况下，一线旅游区只有六成半店铺营业，主要是居民、旅客兼顾的店铺。以旅客生意为主的店铺极少营业，有两至三店铺表态退租。商户普遍向业主反映减租意愿，最多减租一半。博企方面，虽然博企商场议价能力强，但也有为旗下商户减租，如二月有免租一个月或减免半个月租。不过，博企商场倾向每月商讨租金减免情况，保持调整租金的灵活性。
业主、租户各自有不同的预期，如业主给予三个月免租期，租客则希望半年甚至更长，目前双方心理预期差距大，需要一段时间磨合。由于市况欠佳，有大型商场的租户希望延迟开业，商场需调整计划，押后开业时间。
对今年
楼市展望，第一太平戴维斯（澳门）董事总经理廖沛霖表示，与商铺物业市场一样，澳门楼市反应较慢，目前未见下调。四百万元以下单位较多估价查询，但成交量十分低。随着企业生意大跌、居民就业恶化，楼价难免面临压力。
廖沛霖表示，澳门楼市与商铺物业一样，对市场反应较慢，可能是居民就业情况仍算稳定，投资者财政实力强，暂时没有需要急于变卖物业套现。近期全球金融市场大跌，经济活动淡静，楼市成交量十分低，中价、高价物业成交薄弱，特别是八百万元以上住宅，因受楼市调控政策限制、更难成交；只有细价楼稍有成交，甚至有地产中介反映准买家主动追价买入细价住宅单位，主动查询估价是否“估贴”，但相信情况不普遍。
虽然目前楼价尚算稳健，但随着全球经济恶化，本澳企业生意大跌，澳门居民就业情况料会恶化，停薪留职、无薪假陆续浮现。居民收入水平下降，最终影响居民买楼意愿。投资者入市意欲低，今年楼价难免面临一定压力。另一方面，过去楼价上升主要受惠博彩业发展，每逢有新项目开业，楼价普遍上升。近年没有博彩项目开业，缺乏经济增长诱因，相信楼市会进入平稳期。
— End —
