商厦观点 | 租金大起大跌 盼市况“虎尽甘来”

虎啸祥瑞迎新年，笔者也来凑个热闹，预测一下虎年写字楼大环境。回顾辛丑“金牛”写字楼市况表现，租金呈现先跌后稳的态势，与笔者估算吻合。至于接下来的壬寅虎年，按照惯例，笔者整理了香港过去三个虎年的数据，与大家分享一下。

对上一个虎年在2010年，大家可能还记得，当时环球经历雷曼兄弟“爆煲”事件，拖累本地的营商气氛，写字楼租金连续两年也受挫，不过踏入虎年正式展开金融海啸后的复苏期，商厦租赁表现虎虎生威，租金在基数低的条件下按年反弹26%，一口气收复不少失地。

至于1998年，相信香港人更为刻骨铭心。因为跟2010年恰巧相反，我们当时仍然受到席卷全亚洲的金融风暴影响，当中最恶劣的后遗症便是负资产。今天当业主的彷佛是“人生赢家”，但当日若有楼在手，假如未还清贷款，又不幸遇上裁员失业，则无异于一道诅咒。

当时“尸骸遍野”的状况，相信亲身经历过负资产、破产的人士也不愿再想起。事实上在1998年的商业界，造成的惊栗指数也毫不含糊，短短12个月之间，作为东方金融中心的香港，整体写字楼租金插水式大跌44%，丝毫没半点反弹，成为业界集体回忆。

时光继续倒流，回到1986年，笔者还未投身地产界，不过从前辈身上听回来，由于前一年《中英联合声明》刚刚生效，原本忧虑香港前途的各行各业，生意发展重新得到保障，所以逐渐恢复信心和乐观情绪，写字楼市场自然有声有息，造就全年租金上升23%。

参考过往的升升跌跌，以梅花间竹的趋势，假如信奉或然率，那么接下来的虎年应该偏跌机会较高。另外较为值得注意的是，秉承“森林之王”的勇猛特质，之前3次虎年不管升跌，波浪幅度都超过2成多，对香港这样成熟稳健的经济体系而言，实属罕见。

假如这点应验在这个虎年上，将会对市道挥出沉重的一拳。我们姑且抛开历史因素不谈，只看基本层面，虽然今年有多达500万平方呎写字楼落成，属明显不利租金的因素，但供应非集中于核心区，而是decentralised(去“中环化”)，再加上美息仍处于偏低水平，令业主有充足的防守力。

综上所述，今年商厦租金跌幅深达2成的可能性不大，唯独只怕市场需求进一步转坏。笔者执笔之际，Omicorn和Delta变种病毒猖狂，疫情到底会否令经济再受影响？抑或“通关”无期？请恕笔者不如印度神童Anand，已无法参透下一步的市场趋势了。

假如冥冥中暗藏玄机，笔者最希望今年“虎尽甘来”，成就绝极一跌，让市况重上轨道，甚至在2023年固本培元，那就是香港之幸了。