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转眼间2022年第一季已完结。
和香港很多行业一样，房地产业今年第一季好像停摆了一样，不论是住宅市场，过去拥有刚性需求的买卖交投大幅萎缩，而投资性物业如商厦、铺位、工厦等板块成交量更加不堪入目。相信大家都理解，这是种种不利因素影响的结果。
外在因素有环球政局负面气氛：俄乌战争、中西角力，连带无数各式各样的制裁，以至美国加息、全球金融及股票市场大幅波动等等。内在因素则包括疫症肆虐导致整体经济和商业活动陷于停顿，令本港不论对内地或海外通关皆遥遥无期。作为一个外向型经济、主要依赖金融和服务业的开放型城市，香港所受的影响非常严重。试问在这种气氛下，谁会把大额资本投放在香港身上？交投稀少绝对合情合理 。
但笔者认为，现时才正正是享受最大升浪的投资入市良机。回顾1998至2003年间，当时香港受亚洲金融风暴、科网股爆破和沙士严重打击，市场气氛极度悲观，楼市股市价格大幅回落，笔者认为现在香港的情景与当年非常相似。
哪一个行业被冲击得最严重？我想大部分人都认同是酒店和核心区零售业。笔者认为这类物业正是今年最佳的投资板块，理由是它们是直接受消费者和旅客影响最大，而疫情和封关直接限制了人流和消费。参考政府统计处数据，疫情前2018年全年总零售业销售额达 4,852亿港元，对比2021年全年3,529亿港元，跌幅接近三成（即减少约1,300亿），当中钟表珠宝和化妆品跌幅更达到五成半之多（减少约740亿）；此类零售行业绝大部分集中在铜锣湾、中环、尖沙咀及旺角这四大核心游客区，而此数字还未反映今年第五波疫情之影响。
但乐观地看，暴雨总会有过去的一天。当香港社会进入Post-COVID时期，大量消费人群回归，酒店业和零售业自然会回复至正常生意水平，物业租金回报率自然会回升， 进而带动价格上升。除非有人认为香港永不会开关，政府永不放宽社交距离措施，但笔者认为这是不可能之情况，酒店物业和核心区铺位价格升值相信只是时间问题，而现在正是低位入市的好时机。虽则影响因素不尽相同，但大家不妨参考2003年后沙士时期铺市的走势，相信自会心里有数。
*本文为第一太平戴维斯香港投資部 (零售销售) - 资深董事范家霖Jay Fan撰写。
第一太平戴维斯（香港）有限公司
投資部 (零售销售) - 资深董事
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