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第一季香港住宅零售市场报告指出，本地及外围不确定因素同时打击豪宅市场气氛，豪宅成交量跌至新低，价格开始走弱。
俄罗斯入侵乌克兰、股票市场波动以及Omicron疫情在第一季爆发，这些因素进一步威胁香港豪宅市场。香港持续与内地封关以及极为严格的新冠病毒限制措施窒碍了内地及香港买家购买物业的决定。
因此，大部分地区的豪宅价格在2022年第一季度均录得跌幅，联排别墅价格下跌1.5%，而港岛、九龙及新界区豪宅价格则分别下跌1.7%、2.1%及2.7%。
2022年第一季超过5,000万港元的豪宅成交量大幅下跌至91宗，是自2019年第三季发生社会动盪以来最低水平，较原本已淡静的2021年第四季度按季下跌20%。与上季相同，资金较不充裕的买家受到最大影响，价格介乎5,000万港元至1亿港元的物业的成交量下跌25%。超级豪宅市场影响则较轻微，1亿港元以上的物业的成交量按季仅录得9%跌幅。
传统豪宅区的豪宅用地依然备受追捧，南湾道住宅用地的招标成交价格创下新高，由买家爪哇控股以平均价每平方呎62,355港元投得。创纪录的价格反映发展商继续看好稀有的超级豪宅用地，在中期而言，超级豪宅市场的整体充满信心。
普通物业市场价格在2022年第一季下跌2.4%，由于更多香港及外籍专业人士离港，港岛的跌幅在所有地区中最为显著﹙-3.4%﹚。市场的负担能力不足，2021年第四季的供楼负担比率达58%，多个二手住宅的销情因此受到影响，多名潜在住宅买家难以通过银行按揭贷款的压力测试。即使按揭保险计画将价格为1,200万港元及1,000万港元的住宅按揭成数上限分别进一步放宽至80%及90%亦无助解决以上问题。
世界银行将中国2022年国内生产总值增长预测调低至5%，低于中国5.5%的官方增长目标。这些因素将打击投资气氛，并进一步减弱内地高淨值资产人士对香港豪宅的兴趣。
美国联储局自3月加息，正式步入新一个加息周期。然而香港银行的流动资金仍然充裕，因此并未对是次加息作出反应。预期香港未来数年将录得2%至2.5%的温和通胀，而在过去十年间接推动香港住宅价格长期上升的负实际利率环境仍有可能在未来两年持续。
“虽然本地新冠病毒疫情大致受控，但中国封锁主要城市将影响中国经济以及内地高淨值资产人士对香港豪宅的兴趣。美国通胀率处于40年高位，美国联储局将有可能更积极地加息，但本地实际利率依然维持在负数。”
“在2022/23年度卖地计划显示，政府推出的13幅住宅用地中，仅有五幅为非滚存用地。其中环角道用地为其中一幅豪宅用地，地积比率为2，主要将用作发展为住宅及少量洋房。该用地尽享绿化景观，同时邻近赤柱广场，预料该用地于2022/23年度下半年推出时，将会备受市场关注。”
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