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香港房屋供应长期紧张，特区政府需全方位觅地，才能达致每年的供应目标，如果可以释放珍贵的合作社市区土地资源，将可令业主换楼改善居住环境、政府更新小区市容以及加快房屋供应，达致三赢局面。上回提及政府于近年转变重建合作社的相关政策，希望藉此分享一下当中的经验。
发展商过去对仍未撤销转让限制的合作社业权能否强拍存有疑问，2020年10月出现的首宗成功强拍案例正好加强了发展商的信心，亦令他们重新检视强拍合作社项目的可能性。
这次负责提供强拍咨询及估价服务正是敝公司陈超国先生，该成功案例位于鲗鱼涌柏架山道，由雅居乐以底价4.52亿港元投得。一般情况下强拍不能改变地契条款，但土地审裁处在今次案例中认为可以撤销转让限制，政府亦配合在强拍前批出转售许可，才促成拍卖。自这宗案例后，笔者接到了不少发展商查询有关收购合作社地皮的机会，合作社的业主亦重燃对并购的信心，纷纷组织联合出售委员会以争取分享土地重建价值的机会。
但真正令合作社重建“有利可图”的转变，是地政署检视了撤销转让限制的补地价评估基础，自2020年6月1日起，地政署会以“现有用途土地价值”的基础评估土地补价(即按土地补价的三分之二，并加上合作社现楼及新楼市值的折让比例) ，以此评估基础计算，补地价金额大约是以往基础估算的五至七成。如以整个项目计算，将节省上亿元的发展成本，此举大大增加了业主的出售意欲及发展商的发展利润，笔者亦因此成功协助一个合作社进行联合出售。
另一方面，如果政府希望更有效及加速推动重建，可将标准补地价政策伸延至修订合作社的地契，以释放土地剩余地积比。在补地价程序中提供透明度及确定性，将有助发展商充份掌握发展成本，大幅减少发展风险及补地价所需时间，有利发展商对需补地价项目重新产生兴趣。业主掌握补地价金额亦可以更清楚自己的叫价能力，减少业主与发展商在议价上的分歧，以上提及的优点在工厦标准补地价政策中便可见一斑。
总括而言，以上这些政策转变已见成效，笔者认为未来三年，无论是由市建局还是私人市场主导，将会是合作社并购的高峰期。虽然不少强拍核心问题仍未经过法庭讨论，包括会否影响业主的公务员雇佣条款、扣除补地价金额的款项是否足够换置同类型单位等，但市场将会由更多的收购活动及强拍申请变得更加成熟，无论土地最终重建为资助或私人房屋，都会令宝贵的市区土地资源得以充份利用，合乎社会整体利益，为希望换楼的小业主迎来曙光。
*本文为第一太平戴维斯香港投资部资深董事陈汝轩 Tommy Chan撰写。
第一太平戴维斯（香港）有限公司
投资部资深董事
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