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香港将于10月14日公布《施政报告》，房屋政策仍然是市民关注焦点。香港《明报》“名人楼市论坛”栏目资深记者叶创成（Perry）就此独家访问了“大户御用经纪”、第一太平戴维斯香港董事总经理及投资部主管袁志光先生（Peter Yuen）。以下是内容速递：
特首林郑月娥将于10月14日公布《施政报告》，房屋政策仍然是市民关注焦点，本栏两星期前开始专访专家就此出谋献策。今期受访的第一太平戴维斯香港董事总经理及投资部主管袁志光有“大户御用经纪”之称，多名近年凭投资地产致富晋身《福布斯》富豪榜的均是其客户。袁志光表示，即使本港近来挑战重重，惟市民住屋需求仍炽热，建议港府增加住宅供应，解决房屋供不应求的问题，当中包括短中长期增供应三招，分别是推出“活化工厦2.5”、 放宽新界住宅用地地积比率，以及尽早研究“明日大屿”的可行性。
即使本港过去一年多以来先后经历社会运动及新冠病毒疫情等挑战，惟袁志光指出，由于住宅整体供应不足，楼价仅轻微下跌，而不同细分市场表现略有不同，他以豪宅市场为例说明，“我们可分两个角度去看，第一个角度是新楼，例如Mount Nicholson、南丰深水湾径8号或嘉里（0683）缇山仍然以很好的价钱成交，便宜一点发展商也不肯卖，又例如信和（0083）的St. George's Mansions最近每方呎售价是4万多元，明显高于于同区二手楼价，可见发展商是求价不求量，宁愿卖得慢也不愿卖得平；第二个角度是二手市场，当中又可分为两类，第一类是一般业主，另一类是被财务公司『啄』落去的，我们见到市场上真正大折让的成交，例如劈价两成的基本上全部都是业主向财务公司借钱后，无力偿还举手投降被迫急卖的单位，一般业主则未有大平卖，最多只是减价5%，减多一点也不肯”。
袁志光认为，从上述事例可见，港人对居住的需求仍强劲，他也认同科大荣休教授雷鼎鸣早前受访分析港人现在住得“细、挤、贵”的观点，指港府应该增加住宅供应，解决港人住屋问题，以减低港人的怨气。紧贴市场脉搏的他指出，本港住宅的确供不应求，但另一类物业——工厦却明显供应过剩，而后者可以更改用途作服务式住宅，某程度上成为住宅的替代品，“本港实际上仍有多少工业活动呢？相当有限，所以目前不少工厦属空置的，若把工厦活化为服务式住宅，便可解决一部分房屋问题”。
事实上，港府早于2010年已推出为期3年的“活化工厦”政策，容许工厦业主在不拆卸重建的情况下，免补地价将工厦活化作酒店或写字楼用途，计划于2013年到期后再续3年，至2016年共收到143宗申请，83宗获批，最后只有40宗完成改装；港府在2018年《施政报告》中宣布推出“活化工厦2.0”政策，条款与第一期相似，而根据发展局数据，截至今年6月底，共接获44宗申请并有28宗获批；港府今年1月再宣布因应提高3年内提供过渡性房屋单位至15,000个的目标，容许业主活化工厦改装成过渡性房屋、即类似住宅的项目，惟至今市场反应冷淡。
袁志光分析，市场对今年初出台活化工厦为过渡性房屋的申请接近零，原因是它对业主的条款相当苛刻，例如经营期只有5年，期内须由非政府组织（NGO）代租，5年后能否继续经营亦是未知之数，指港府不应该以扶贫角度来看此事，而应该是藉着活化工厦为服务式住宅，以满足社会对住屋的殷切需求。他又建议港府可在下月公布的《施政报告》中，推出“活化工厦2.5”政策，容许拥有全幢工厦业权的业主，申请免补地价把该工厦改作服务式住宅用途，有效期至物业拆卸为止，并且由业主自行经营及招租，可以市场租金与租客签订不同年期的租约。
本港现有约1400幢工厦，涉及2000公顷熟地。袁志光指出，以一幢工厦楼高10层、每层2万方呎计，可提供20万方呎楼面，可容纳2000人居住，假如有10幢工厦业主参与并获批此计划，便可以为2万人提供服务式住宅，舒缓楼价高、租金贵的问题。他续说，假设业主由申请至获批需时一年，设计改装需时一至两年，有关供应在3年内便可以到位，是短期增加港人居所的最有效方法；而这些由活化工厦所改建的服务式住宅须只租不卖、不可拆售，因此也不会与住宅市场直接竞争。他又估计，有关翻新装修费用为每方呎2000元，业主活化一幢20万方呎工厦须投资4亿元，此举亦可在现时疫市中製造就业、推动经济。
至于中期增加住宅供应的方案，袁志光建议，可以把元朗、上水及粉岭等新界地区众多住宅熟地的地积比率由目前的1倍提高至与市区的8倍相若，同时扩阔路面、兴建集体运输系统以配合区内日后的人口增长。在现有机制下，发展商若希望提高地积比率，须由城规会审批，而城规会按惯例会咨询区议会，若区议会否决，方案往往便会被推倒，他认为港府应该就此更积极介入，“政府及城规会要看的是大局(big picture)，而区议会只看自己区内，举例说，当地居民目前住在地积比率1倍的低密度大宅中，住得很开心，当然不希望附近发展地积比率达8倍的屋苑，此举会影响其现时自住物业的楼价；所以我觉得区议会应该只是咨询机构，若港府及城规会决心要发展，听取其意见后可以自行决定”。
长期增地计划方面，袁志光分析，明日大屿可造地1700公顷，并且兴建连接港岛至新界西北的崭新铁路及公路，是非常大型的项目，由于坊间暂仅就此提供意向性的建议，故他赞成港府尽快向立法会申请拨款作可行性研究：“作为专业人士，我们抱开放态度去看此项目，研究完成才有更多资料及数据、知道有何好处及坏处，届时再详细讨论，比现阶段便下定论好。”他续说，即使该项目投资额料达6000多亿元，惟属分期兴建，估计完工需时20至30年，理论上风险并非外界想像般大。
袁认为，这解释何以区内多幅商业地皮近月接连流标，“东九龙新落成的商厦呎价现跌至近万元代表什么呢？今时今日港府在此拍卖商业地，每方呎售价至少也要5000元，连同建筑成本每方呎4000至5000元，近万元呎价基本上便等于发展成本，难道发展商做一个项目不赚钱、甚至要倒贴利息成本吗？所以有关拍卖均以流标收场。”
袁志光续说，港府在几年前因应工商铺投机活动炽热，将工商铺印花税率由4.25%倍增至目前的8.5%压抑炒风已达到预期的政策效果，而在现时具挑战性的市况，他认为8.5%印花税对买家来说属过高的交易成本，建议是次《施政报告》将有关印花税下调至本来的4.25%。
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