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眨眼间2022年已过逾半，是时候来个写字楼市况的中期整理，笔者年初时预测，今年租金下跌的机会甚浓；事隔半载，甲级商厦录得的平均租金确实下跌2-3%，跌幅却较想象中轻微，笔者估计2至3月踏入高峰的第五波疫情，反而成为跌市的救命稻草。
租金跌幅收窄，首先基于上半年的新签订租赁成交，比较预期中更少，因为第五波疫情令上班族持续Work from home，企业对经济前景看法也转趋保守，纷纷搁置原定的搬迁办公室计划，当租务交易萎缩，新签租金水平追随近年市道下调的机会，自然相应减少。
另一个重要因素是，今年本来有多达500万平方呎的写字楼供应落成，但在第五波疫情下，工人们亦要遵守法例暂时停止工程，导致一少部分的大厦势必延迟落成，甚至押后明年才推出，形成供应雷声大、暂时雨点小，变相对写字楼租金的压力也不如想象中严重。
至于下半年的走势，坦白说笔者并不敢轻率地过于乐观，毕竟大家可以看到，美国近期加息都来得相当急劲，促使欧洲央行日前也加息0.5厘，属于11年来首次，而香港银行下半年极有机会跟随，加上即使工程延宕，部分写字楼仍然将在第三、四季落成投入服务。
但别忘记一点，近期陆续有企业公布崭新的混合工作模式，即是在正常上班时间以外，加入固定的Work from home比例，哪怕仅是每周一天、半天也好，长远会逐渐成为标准，总之种种不利因素，让笔者觉得租金在未来六个月内，下调的速度将变得较快。
但正如在今年初的预测一样，笔者仍然深信，今次的虎年并不像过往的虎年般，跌幅会触及两成，真正问题在于跌幅会否达到双位数？这就要视乎本地的加息幅度，以及新楼宇入伙时间了。最后不得不提，近日有行家指写字楼市况正反弹复甦，令笔者百思不解。
根据香港差饷物业估价署的数据，香港已经连续两年出现写字楼负需求，这在历史上是从来没有发生过的事，笔者觉得如果负需求情况继续，整体空置率徘徊在百分之十左右，笔者绝对看不到所谓「反弹」理由，细想原因，或许因为行家计算吸纳量的方式存在误差。
很多行家经常误会，将某企业由甲大厦搬去乙大厦，就当成是正吸纳，导致重复计算(Double counting)的弊端；由甲大厦搬去乙大厦，究竟其租用的面积增减如何，这才是真正的重点，错误引用概念就会得出错误结论，把所有租赁都当成正吸纳，未免太过鲁莽。
除非它计算的新租户都是海外公司，全部刚刚进驻香港，否则逻辑上是站不住脚的，与其迷信坊间制定的正或负吸纳，其实政府的写字楼租赁数据就最为准确，作为市场持份者或小租客，倒不如相信差饷物业估价署，假若负需求持续中，又哪来谷底反弹呢？
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