写字楼租赁报告｜ 香港甲级写字楼租金较峰值下跌14%

第一太平戴维斯发布第三季写字楼租赁报告指，第三季度整体租金下跌3.4%，跌幅较上季的3.8%放缓。港岛租金在第三季度下跌5.8%，其中，由于承接量大幅下滑，中环、湾仔／铜锣湾及港岛东的租金分别下跌5.0%、6.6%及4.2%。九龙租金微跌1.3%，其中，尖沙咀及九龙东的租金分别下跌2.3%及0.3%。九龙西的租金于季内持平。港岛各区跌幅较上季扩大，九龙各区跌幅则较上季收窄。显而易见，租户优先考虑成本多于写字楼位置，而由于九龙的写字楼空间供应量较大，租户纷纷把握机会承租。

与港岛业主相比，由于九龙东及九龙西的甲级写字楼租金在所有子市场中最低（每平方英尺20多至30多港元），九龙甲级写字楼业主（尤其是九龙东及九龙西）较不愿意减租。此外，鉴于九龙租金在上个上行週期（2014年第二季度至2019年第二季度）仅升15%，而港岛租金同期则大升46.9%，因此九龙的租金调整空间有限。

中资公司仍对香港有信心，租赁需求来自多个不同行业，由分销公司、供应商、金融科技公司以至社交媒体公司不等。与来自中国内地的金融机构及银行相若，这些公司倾向承租中环、尖沙咀及湾仔／铜锣湾等核心地点，但所需的空间较前者为小（3,000至10,000平方呎）。长远而言，扶持大湾区发展的政策应能利好香港写字楼市场，而6月底宣布的跨境理财通计画或有助促进资金流向大湾区，带动财富管理公司增长。

整体空置率由2020年6月的6.02%（355万净平方呎）急升至2020年9月的6.82%（403万净平方呎）。中环及湾仔／铜锣湾的空置率由第二季度末的5.6%及6.3%分别上升至6.8%及7.2%。港岛东空置率虽然由2020年6月的1.9%上升至2.4%，但仍是空置率最低的子市场。除了九龙东外，九龙的空置率同样上升，尖沙咀及九龙西的空置率分别由6月底的4.2%及3.8%上升至6.0%及4.6%。中环及尖沙咀的空置率急升主要是由于主要租户迁出。

值得注意的是，尽管空置率上升趋势明显，但仍低于沙士（2003年11月的空置率达13.46%）及全球金融危机（2009年7月的空置率达9.23%）等以往经济衰退期间的高峰，主要原因是本年甲级写字楼供应有限（仅有43万净平方呎），供应量远低于2003年（285万净平方呎）或2008年（357万净平方呎）。

虽然金融市场活跃，但中环写字楼空置率在本年9月上升至6.8%，较2019年9月的3.1%升逾一倍，而甲级写字楼租金则在今年首三季下跌15.3%。我们预期整体甲级写字楼租金全年将下跌15%至20%。中环则将下跌20%至25%。

主要的预测者预料经济将于2021年复苏，而根据国际货币基金组织目前预测，明年的实际本地生产总值将上升3.9%。预测数位主要假设疫情成功受控、中美关系的未来方向清晰，以及社会跌序得以维持。另外，三个非核心地区甲级写字楼发展专案将会落成，预计为2021年甲级写字楼市场提供114万净平方英尺供应。根据以上较乐观假设，我们预期年甲级写字楼租金将轻微下跌2.5%至5.0%。

  盛世民

  Simon Smith

第一太平戴维斯香港

研究及顾问咨询部主管

“本港营商环境未见明朗，加上企业有意尽量削减成本及缩减规模，租赁市场受多项因素叠加影响。长远而言，工作模式或会出现更深层变化，但这变化并非绝对。”

   刘伟基

   Ricky  Lau

第一太平戴维斯香港

副董事总经理及商业楼宇租务部主管

“季内录得数宗基于削减成本的搬迁案例，其对港岛核心区吸纳量造成的影响高于九龙。我们预计该整合趋势将持续至明年。”

   姚伟明

   William Yiu

第一太平戴维斯香港

九龙商业楼宇租务部副资深董事

“原先专注于港岛的租户正放眼维港对岸，冀租用交通便利、更具性价比的写字楼，因此九龙区正日益成为一个备选项。”

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