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笔者作为商用物业代理，工作范围之一就是随时掌握市场的一举一动，比如近日留意到有个享誉全球的经济研究所发表报告评估疫情后的写字楼市况，当中提到全球九大核心城市去到2030年为止，即使经济转型温和，但对写字楼空间的需求也很可能向下跌13%。
报告非常清晰地给出理由，就是归因于越来越多企业采用在家工作(Work from home)以及网上商务会议等的远距离线上办公模式。该研究所估计，未来欧美每家大公司，平均只有百分之37的僱员仍需要每天回到办公室办公，相对目前的上班族通勤率，还要再减少三成左右。
笔者忽发奇想，参考报告逻辑再“掐指一算”，发现假如上述理论没错的话，那么至本世纪末，各地可能只剩下25%的适龄人口继续上班，对各级商业大厦的前景自然构成影响，再考虑未来利率上升，银行有权随时call loan，写字楼发展商将变成热锅上的蚂蚁。
当发展商看淡后市，接下来的引伸效应就不难想象，很大机会调低实际的放租价格。按照研究所方面的推测，全球的写字楼价值都因此受到拖累，总体潜在损失将达6.2万亿港元。其中欧洲城市如伦敦、慕尼黑和巴黎相对抗跌，美国旧金山、纽约跌幅则会深达两到三成。
看完整份报告，比较诧异的一点是发现研究并没有涵盖香港在内，或许这方面可以靠笔者尝试“补完”。根据近日看到的市场趋势，对大部分本地公司而言，在家工作已经不是强制性的措施，只是其中一个选项，就像在线会议般仍然沿用，但并没特别鼓励或推动。
事实上，与欧美城市的环境相比，香港平均住宅面积要小得多，普遍单位都难以划出书房，作为屋主在家工作的场所，因此明显看到这模式并没有如外国一样迅速普及，笔者保守估计本港当下七成以上“打工仔”都要回到公司上班，部份前线业务比率更近百分百。
此外香港与外国不同的是，本地发展商在兴建一栋新的商业大厦时，基于传统上比较稳健的做法，他们向银行借贷比率(Loan-to-Value Ratio)往往比外国项目低，所以就算写字楼潜在估值向下走，实际遭遇call loan的机会依然很小，业主持货能力比其他地方强。
另一个报告结论，指外国越来越多租户为节省成本，不再等续约时刻，而选择提前终止长期合约。这在香港市场也不太常见，因为本地写字楼租赁一向比外国灵活，租期短至三年，长也不过六年，即使个别租客提早“退场”，剩下租期通常都不多，使双方损失有限。
基于云云因素，笔者敢说相关的研究报告，其实并不适宜直接套用到香港市场，这也是业界每当参考国际研究时必须小心衡量的原因。假如要说此刻香港写字楼的最大特色，用一句话概括就是供应量太多了，这才是未来数年商厦租金和价格持续受压的终极原因。
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