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这块地的特色在于位置四通八达，背靠老牌豪宅区嘉道理山及何文田，又连接到港铁旺角东站，每天途经附近的人流量极大。除此之外，这块地皮规模庞大，占地12万平方尺，而且形状方正，平整后可建楼面超过150万平方尺，所以先天地理条件就非常适合打造地标项目。
正是因为如此，地皮去年刚加入卖地表时，综合多家测量师行估值价格在约180亿至230亿元之间，相当于每尺楼面地价1.2万至1.5万元。不过地皮最终在上月批出，中标价只有47.3亿元，每尺地价只有约3,100元，远远低过业界预期。消息一出，马上又引起楼市一片哗然。
地价低开最直接原因，固然是反映疫情对本地经济的影响，商业地身价不能与一年前同日而语。而政府方面愿意“随行就市”下调地皮的底价，不至于发生流标事件，这点值得欣赏。至于售价低于估值多少其实并不重要，俗话说：有人愿意承接的就是市价。
笔者真正感兴趣的，是这次中标旺角地皮的本地大型发展商，过往几个月来正在市场上密集的“扫货”。先是夺得西九文化区商厦的发展权及营运权；之后在民生地段的观塘安达臣道又投到商业地；还未算他们原本持有的高铁站上盖商业项目，已经在动工阶段之中。
必须强调，未来几年本港写字楼供应将会是排山倒海而来，直至2025、2026年都处于偏高水平，市场需要较长时间去消化，不同的新写字楼之间也有机会形成强烈竞争。不过如果供应都属于同一间发展商，又在2026年之后才落成，届时的情况就可能会截然不同。
因为属于同一间公司的发展项目，从间隔开则、租户组合和市场定位方面，公司内部就可以互相进行协调。使不同地皮都成为各具特色、互相弥补不足之处的写字楼，也会考虑安排在错开的时间点推出市场，避免招租后变成直接的对手，减少潜在的租金压力。
还有另一点值得留意，就是该财团购入的商业项目不少都在九龙西附近，有机会达到协同效应，把现时落户在九龙东的企业租户群“打散”，重新吸引他们迁移到九龙西。另外该财团未来在北部都会区是否还有更大“商业王国”发展，这些都值得大家继续关注。
*本文为第一太平戴维斯香港副董事总经理及商业楼宇租务部主管刘伟基（Ricky）于Now财经开设的“商厦观点”专栏。
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