【买楼收租必修课】住宅三级别﹑回报四步曲

就港岛来说，住宅楼盘一般可分为三个级别，大家各有特色：

第一级：中环、跑马地、浅水湾或半山地段的豪宅。这些传统豪宅地段巿场已非常成熟，而且拥有良好的交通网络，部份有港铁连接。即使在经济下滑时，楼价和租金亦相对较稳，所以属于最安全的巿场。不过，由于楼价甚高，租金回报率（即租金占本金百份比）相对较低。这个巿场适合想避险而资金充裕的投资者入场。

第二级：这个级别的例子有湾仔、坚尼地城和西营盘。由于最近有港铁线开通连接，所以这些地区正朝着「高档化」的方向发展，加上许多的改善工程和发展项目正在进行，所以这个级别的楼盘具有不错的资本增值潜力，而且升势可能比第一级别的更强劲，适合中线（5年）的投资者。

第三级：即前景看高一线的新兴地区，例如香港仔、鸭脷洲，或大型旧屋苑林立的太古城，以及适合重建的旧区大坑。部份地区由于未有港铁连接，而且大部份楼宇相对较旧，所以单位售价相对便宜。如果业主计划长线持有(例如7年)，当新的港铁线开通和其它设施落成后，有机会获取丰厚回报。不过，投资者亦须注意，这些设施未必会为地区带来大规模的改善。

大厦保安非常重要。心水楼宇有24小时长驻的保安吗？如果是唐楼，至少应该有长期锁上的大闸。看楼时要看看公用空间，如果地板洁净环境光猛，对租客会较有吸引力。

有些租客会喜欢大厦有较多设施，有些则会情愿用外面的设施。大厦有较多设施，自然会收取较高的管理费，所以要想想这额外管理费是否物有所值，租客是否愿意支付。

作为投资者，您需要考虑到许多因素，例如单位呎价，首期金额和按揭成本等。另外，天台或露台等室外空间能提升物业价值，决定是否买这些物业时可以先衡量一下当中的利害。

不要光从投资者的角度考虑，您需要有点室内设计的概念。您可以透过改装或装修单位，令它更有空间感吗？地方够明亮开扬吗？可以拆走非主力墙来改善间隔吗？

而最重要的，就是从租客角度去思考。如果您是租客的话，您会想住在这个单位吗？单位呎数适合您或您的目标租客吗？如果是面积较大适合家庭的单位，则附近最好有良好的校网，还要有泊车位。相反，如果是适合单身人士或情侣住的小型单位，则最好选择方便晚上消遣或上班的地点。

如果您想买一个单位来投资，那么您要先计算一下花费是否值得。以下的四步曲应该有些参考作用：

按金＋印花税＋律师费和经纪佣金

这笔钱是您手头上所需要的数目，还未计您需要向银行缴付的本金利息。另外，您或需要在总投资金额或实际现金成本上加上装修费这一项。

实际现金成本 - 首期（包括在买入价内）+ 买入价

这里已经考虑到银行按揭费用在内，因为它已经计算在买入价中。

[(预计每月租金 – 每月管理费 – 厘印费) x 12] – 经纪佣金 *

* 经纪佣金并不是每年都要缴付的长远开支。

(全年净租金收入/总投资成本) x 100

不要忘记可能出现的空窗期──即是没有租客的日子，就没有租金收入，这样会直接影响到回报率。记住，当您在装修单位或寻找租客的时候，仍然需要供楼。所以，要决定何时装修或放盘，时间掌握非常重要。例如，圣诞前后放盘很可能会浪费时间，而农历新年亦最好不要装修。