买房子无论自住或放租，都应做足功课，以降低照致损失的机会。本章整合了在购买二手物业时，由看房子至完成交易的过程中，有机会遇到的８大陷阱，并为大家提供破解方法。
什么是钉契呢？
当楼宇业主的行为触犯物业法团条例又或其正牵涉法律诉讼事项，而这些事项被登记在土地注册处，此为钉契。
为什么会钉契?
钉契主要有两大原因。一，违反大厦公契，又或是业主立案法团的规定；例如拖欠管理费、在列明不准养狗的屋苑饲养狗只、僭建、危楼、以及拖欠政府费用等。二，卖家自身问题；例如欠下银行、财务公司、管理公司或其他私人债务而被债权人循法律途径追讨及冻结资产等。
钉契对交易有何影响？
理论上，钉契物业一样可以进行买卖，但新买家购入被钉契的产权后，就要负上有关的法律责任。所以，买家宜要求卖方在物业成交前，把物业「解钉」；即解除钉契所引致的产权负担，并把有关文件从土地注册处的登记纪录中删除。
如果卖方是因为拖欠数月的管理费而被钉契，解钉的费用不大。不过，如果业主是欠下巨款（例如占楼价的相当比例，甚至超过物业市值），业主售楼所得亦可能不足以偿还债务，解钉便较为麻烦。
什么是维修令呢？
当物业有「违例建筑工程」，政府会向业主发出维修令或拆卸令，有关纪录亦会登记在土地注册处中(钉契)。一般违建工程包括铁笼、空调机冷却塔支撑架、檐篷、平台建筑物、天台搭建物、分间单位、结构改动、违规的渠管接驳等等。
物业收到维修令要怎样做？
业主在收到此等维修令或拆卸令时，需要按政府要求完成有关的补救工程。如果情况危险，政府部分可能会先行代为施工，并于其后向业主悉数追讨工程费连监督费及附加费。
陷阱 1/ 陷阱 2 破解方法：付订前查册
找到合适的物业后，不用心急签署任何合约，你可要求所委托的地产代理提供有关物业的土地登记册及地产监管局订明物业资料表格１，以获悉该物业的产权负担。
查询物业有没有未清还的按揭、押记令、政府命令、租约等产权负担。如果查册显示有物业颁布令，如维修令、法庭颁布令等，买家要解除有关命令或就责任、赔偿取得共识后才购入单位。
要求卖方保证有关单位没有违例建筑物，间隔没有被改动。
确保卖方在完成交易前可偿还有关物业的所有负债，如按揭、管理费、地租／地税、差饷等。由于物业的产权是押记在物业上，而非业权人身上，若买家并未提出或发现有该物业债项。成交后，买家或要承担相关债务。
陷阱 3 破解方法：屋宇署查原有图则
购买楼龄较新的物业，买家较易判断物业是否有僭建物。如果购买的物业较老，而买家又怀疑单位有僭建物，可于香港部府部门屋宇署查阅单位图则，与单位现况作出比较。
业主亦有责任告知代理及买家，单位结构有否作出改动，若属合法改动，大可向买家出示相关政府部门的批文，让买家心安理得；否则，若改动涉违规，买家在不知情下，可终止交易，甚至要求业主赔偿。但若果买家在知情下，仍购入有违规的单位，宜先与业主就日后责任问题作出商议，并记录在合约上。
陷阱 4 破解方法：要求业主澄清
买家可要求业主或代理澄清，或向管理公司查询有关大厦的业主立案法团或所有共同业主有没有牵涉于任何诉讼。
陷阱 5 破解方法：先行估价
最简单的方法是先为单位进行估价，如发现多家银行对有关单位均估价不足，应避免购入有关单位。
陷阱 6／７ 破解方法：订金交予对方律师
买家可从上手业主买入价、楼宇按揭状况去判断单位是否负资产。此外，为免业主无力偿还按揭，买家可要求合约中列明，合约的有效性视乎业主在成交日或之前能否解除所有按揭∕押记。而为免业主收到订金后失踪，或遇到假业主而招致房财两失的情况，买家可将订金交予卖家的代表律师托管直至完成交易。买卖双方最好找信誉良好的律师楼，以保障各方利益。
陷阱 ８ 破解方法：查询凶宅数据
首先，买家可以询问地产顾问。法律上并没有约束地产顾问必须披露物业是否凶宅，所以地产顾问不一定会主动告知。因此，如有任何疑问，最好主动询问顾问。
另外，买家亦可以向银行查询。很多银行都将估值服务外判给如第一太平戴维斯的测量团队。我们透过媒体报导和业内消息，拥有凶宅的数据库。如果您发现该房产被银行的评价较低，或者如果银行拒绝估值，就要多加注意。
最后，其他方法如向住宅的管理员了解、翻查媒体报导、查看网上凶宅列表等都能够防止意外购入凶宅。
总结
一般而言，专业的地产代理会就上述问题作出审慎查核，如业主放盘时已为该物业向土地注册处及差饷物业估价处查册，亦会为客户准备物业资料表格１(表格上会阐明物业业权﹑按揭﹑实用面积﹑入伙日期﹑产权资格﹑修葺令等细节)﹑查阅物业图则﹑向银行咨询估价。就业主立案法团或管理处等事宜查询﹑临时买卖合约上的修订﹑订金妥善安排等，以保障客户权益。
(资料来源：第一太平戴维斯、香港经济日报、香港政府网页)
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