有留意新闻的朋友，也许已经猜想得到箇中原因，美利道的地皮刚於五月中完成招标，原址的政府停车场於4月底停用，即是说中环核心商业区在一夜之间减少了近400个车位，自然令以私家车代步的上班族大为神经紧张。
或许观察力强的朋友早已留意到上述情况，不过美利道地王的出现，还悄悄地带动了另一个大家未必为意的有趣现象，那就是由投资需求推动租务需求的神秘景象，先姑且称它为「美利道效应」吧，究竟这是怎麽一回事呢？那得先由美利道地皮招标开始讲起。
政府是次推出的美利道地皮，於70年代原本为廉政公署总部，後期改为政府停车场，近年经城规会改划为商业用地，是自国际金融中心第二期推出而来，中环首幅政府推出的商业地皮，为20年内罕有的同类供应，难怪一众行内人士都引颈以待，不少大型地产商纷纷入标。
公布结果之前，市场估值这幅最高可建总楼面达46.5万方呎的地皮逾200亿元，结果由恒地以232.8亿元夺得，每呎楼面地价50,064元，打破了商业地价的历史纪录。如此天价，其实并非无迹可寻。
根数据显示，截自4月，中环甲级写字楼的空置率低於2%，同时租金已达到每平方呎月租129元的历史高位，虽然近年外资公司正逐渐缩减本港写字楼规模，但中资企业对甲级写字楼的需求持续强劲，其中特别受中资喜爱的国金二期，其空置率已接近零。
然而中环缺乏全栋甲厦或者可兴建甲厦的地皮成交，正因如此，美利道地皮的出现是展现中环甲级写字楼价值的良机。这机缘除了影响投资市场外，由用家主导的写字楼租务市场也受到衝击，这种现象是笔者入行多年从来未遇过的。
早在美利道地皮截止投标之前，已有投资者觊觎地王成交价格破顶偷步入市，令不少业主封盘反价之馀，皇后大道中九号更录得每平方呎3.9万元的天价成交。价格上升连带租金也被推高，不少近年偷步入市的投资者除了出价乐观，在放租叫价时也十分进取，议价空间狭窄，未到心水租金水平的投资者宁愿丢空也不愿平租，令本来盘源短缺的中环写字楼市场百上加斤，成交租金自然水涨船高，卖散商厦租金甚至直追单幢楼的租金水平。
租金原是由企业的扩充及盈利能力带动写字楼需求的，现在却由投资市场需求所推动，是笔者入行以来前所未见，这就是前面提及的「美利道效应」。
而「美利道效应」究竟将持续多久，效果有多大，单幢楼的租金水平与卖散商厦租金会否愈催渐近，笔者仍在密切观察中。走笔至此，关於是次美利道地王掀起的热话，相信随着美利道甲厦的落成，未来中环的写字楼又会否掀起一番全新景象，实在是值得大家一起拭目以待！
(原文刊登於http://property.now.com)
