随着各种主要货币兑美元不断贬值，与美元挂钩的港币难免受到牵连，加上内地旅客显著减少，令香港零售业面临10年来最严峻的考验。数据显示，访港人数及多个零售业指标均有所下跌。根据香港旅游发展局数据，今年首两个月，访港过夜旅客同比减少约9%，其中内地旅客减少16%，短途旅客则增加了14%。
一二线的旅游购物区表现疲弱，即使热门地点如骆克道、渣甸坊、启超道及恩平道，甚至一向备受追捧的罗素街，「吉」铺和短期租约亦屡见不鲜。根据2016年第1季度的数据显示，一线区域街铺租金继去年全年下跌30%後再下调5%，商铺价值亦随之下跌。目前，月租超过200万港元的铺位均乏人问津，而商铺的营业额则普遍减少20%至30%。
面对零售市道不景气，不少精明投资者已瞄准商场及车位市场，为资金另觅出路。例如，领展（前称「领汇」）自2014年以来，先后出售了合共14个商场和停车场予顺联集团有限公司(Sunlink Group Company Limited)及月影控股有限公司(Moonlight Shadow Holdings Limited)等买家，作价共超过47亿港元。
虽然高级街铺成为重灾区，商场铺位却普遍向好。为商场可供应更充裕的购物空间，普遍更受内地访客青睐；同时商场业主亦乐于吸纳更多元化的租户群，借以分散风险。2016年第1季度，商场铺的平均租金微升1.8%，表现平稳。
第一太平戴维斯研究及顾问咨询部主管盛世民表示：「不少商场业主积极宣传以提高客流，加上许多零售商亦发现大型商场的经营环境优于街铺，因此在2015年至2016年第1季度，商场店铺租金的表现相对街铺而言，更加平稳可靠。」
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