九龙东转「商」就绪 只等吹出「东风」

早在2007年，前行政长官曾荫权於《2007至2008年度香港行政长官施政报告》中宣布推动《十大建设计划》、《启德发展计划》亦正式启动。那时开始，不少人已预视九龙东的掘起，尤其在商业範畴上，将会是不可忽视的大势所趋！

记得在电视剧中，「无烟城」设定为2010年完整落成，但在现实中，今天的九龙东仍处於刚起步的状态，跟大家所预测及期望的都有点出入。不过根据政府预测，未来五年内，九龙东甲级写字楼的占地面积将会增加400万平方英尺，规模与空间之大绝不下於今天的传统核心商务区，潜力不容忽视！

笔者认为，放眼九龙东的各大地产商早已準备就绪，但一切的发展只欠东风，而这「东风」的迟到还颇为严竣的。当年曾荫权推动《十大建设计划》时，一连串的大型基建看似必然会带动起九龙东的经济发展，但综观《十大建设计划》於今天的发展进程，反而商业地产的发展遥遥领先政府预设的基建。

在《十大建设计划》中，被视为最能直接影响九龙东的经济发展，一定是沙中线的启动，因其定必增强红磡、土瓜湾、马头围、启德，甚至连接港岛一带的人流量，原本预计大围至红磡段及过海段分别於2018年及2020年竣工，但港铁承认延误，最新预计分别延迟至2019年和2021年底才能通车；而另一具影响力的基建，就是连接中国广东省广州、东莞、深圳及香港的广深港高速铁路，根据官方所言，原本预计2015便能通车，但又因工程延误，预计至2018年第三季或之後才能通车。

另外，《十大建设计划》中的《启德发展计划》亦扬言会於启德一带兴建一条环保连接系统，全长九公里的高空架设单轨铁路系统，此单轨铁路系统预计最快也要在2023年才能落成，现时甚至没有具体的计划报告。即使一些计划中的建设如邮轮码头已经早於2013年投入运作，但其功用到目前为止也不过是为邮轮提供岸泊位置及商业发展的展览或发布会等，目前看来对於九龙东能在短时间内成为核心商业区的帮助并不大。

所以，一众已把资源投放在九龙东，或是对九龙东有著远大期望的商家朋友们似乎还要多守一段时间，毕竟一个地区的发展，尤其要成为商业社区，基建可说是担当著最重要的命脉角色，就像南港岛如黄竹坑一带，随著南港岛线於去年年尾通车，第一太平戴维斯研究及谘询部的资料显示其写字楼租金已从低位大升5%至10%，反之九龙东的情况恰恰相反，基建进度的大幅落後加上写字楼的供应量大增，如此的资源错配将对其租金造成下调压力。

不过大家放心，笔者认为九龙东将发展另一個核心商务区的潜力尚待爆发，业主们不如趁著这个时间於自身方面作出革新，例如提供更具成本效益及灵活的租赁方案、期限和服务、增设更多元化的享用设施等，尤其今天的商业已经走上了智能化之路，政府也表明要把九龙东发展为「聪明城市」，大家应该可以乘势，把九龙东智能、灵活的商业区形象推得更高，做好自己以準备迎接「东风」，随时来个大转变。