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香港土地资源珍贵，尤其是港岛区豪宅地段更是千金难求。不知大家有否想过，其实不少退休公务员或其后代仍然居住在50年代兴建的合作社大厦，这些楼宇大多位于市区，某些更是位于极优质地段，吸引发展商释放重建的潜力。这些楼宇一般较为残旧，很多楼龄已超过50年，缺乏现代设施如升降机等，长者出入会较为不便，而且不少后代已移居海外，增加出售诱因。
政府在1952年推出公务员房屋福利计划，容许公务员组成公务员建屋合作社（以下简称”合作社”），向政府申请批地（按相关用地当时地价十足市值的三分之一）及低息贷款以兴建公务员住所。由于业权属合作社，个别单位的业主若要转售单位，须先征得75%的社员同意解散合作社，以便为各单位订立分契，然后向公务员事务局申请撤销转让限制，在缴付一笔由地政署厘定的土地补价后， 政府会解除法定押记并交还业权契据给业主，业主便可以自由转售其单位。
在完成上述手续后，如获发展商全体收购，整幢楼宇亦可拆卸重建。跟据2013年发展局文件，全港共有238个合作社，当中177个已解散， 约有46%的业主曾向地政总署申请撤销转让限制， 当中67%的业主已撤销转让限制，即接近70%有意转让的业主接受地政总署计算的土地补价。根据资料，有11个前合作社已由私人发展商重建发展，当中包括港岛西区大型发展项目宝翠园。大家会问，既然补价机制行之有效，为什么2013后合作社重建项目廖廖可数?
据笔者所见，合作社重建主要障碍在于三点：
（一） 发展商对强拍条例是否适用于仍未撤销转让限制的业权存有极大疑问；
（二） 由于近年地价急速上升，单位的地价自2013年起往往高于现用值，因此地政署在大多评估案例中用市值三份之二的补地价作计算，导致业主卖楼收益被蚕食了一大部份，大幅降低业主换楼的能力和意欲；
（三） 重建的发展潜力仍受有关土地契约内条款限制，一般合作社土地契约都列明重建面积不可多于现有面积，发展商可申请修订契约及缴付补地价以释放土地剩余地积比，唯政府评估的补地价金额往往态度进取，发展商觉得无利可图。
下回笔者将分享政府如何于近年转变政策，并成功在短期内达致有效的合作社重建解决方案。（未完，待续）
*本文为第一太平戴维斯香港投资部资深董事陈汝轩 Tommy Chan撰写。
第一太平戴维斯（香港）有限公司
投资部资深董事
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