点击
蓝色字
，关注我们
第一太平戴维斯今日发布澳门土地调查研究报告概要。研究发现澳门现存约有接近700幅空置土地，共涉及约120万平方米潜在可发展用地。其中70万平方米来自政府自2014年起引用新土地法回收的土地，其余约50万平方米来自澳门现存可被开发的空置土地。
公司继2019年成功发布澳门主要写字楼市场研究报告后，随即历时约半年时间，调查全澳超过120万平方米可发展土地，综合市场数据及政策分析，于本月完成并发布研究报告。本研究主要针对澳门现存土地储备的存量以及其发展潜力，从土地开发切入到探讨物业市场的供需关系，以及相关地产市场政策分析。以下为重点内容摘要：
第一太平戴维斯（澳门）董事总经理廖沛霖
截至
2020年首季，被澳门特区政府勒令收回之土地合共有80块，其中40块已正式收回，其余大部分仍处于勒迁阶段。80幅被勒令收回土地大部分都属于面积较大之土地，平均面积超过8,000平方米；其中接近40%土地都涉及住宅用途，而其余土地则多为工业、学校或农地等用途。
廖沛霖表示：研究根据土地原定之最大可建面积、又或曾许可之最大高度及地积比等数据作为计算方式，预测被收回之土地若全部用作住宅用途约可提供1,794,700平方米之住宅建筑面积，而根据澳门近年住宅平均成交建筑面积换算，保守估计可提供约17,947个住宅单位供应，相等于澳门私人住宅现存量之9%。其中住宅用地主要集中于南湾区及氹仔中心区，即现称为C、D地段及BT地段，两个地段分别可提供45,905平方米及49,710平方米之可发展土地面积。
研究
指出合共有超过600块空置土地遍布澳门各区，其中大部分为面积少于100平方米之小型土地，并主要集中于中区及沙梨头区一带，该批小型土地占整体空置土地超过55%。而所有统计之空置土地中，超过85%为住宅用地或非工业用地，根据土地位置及周边土地用途，预测非工业用地有相当大机会作住宅用途。研究报告采用上述预测方法，预计非工业连同住宅用地合共约可提供2,257,600平方米之住宅面积，即保守估计约22,576个住宅单位，其中大部分住宅用地集中于氹仔TN地段。
廖沛霖表示：“在研究预估空置土地可提供约22,576个单位当中，约有8,507个单位属于工务局现正审批之设计中住宅项目，预期未来5年会陆续推出市场以楼花形式开售，而其余14,070个住宅单位之所属土地大多为私人业权或长期批租地，又或曾完成开发并取得确定性批给之租赁地块，根据现行法律及惯例，相信该批空置土地并无迫切开发之限期，换言之，土地业主或承批人可自由决定何时或是否进行开发，难以预测会否在短期内动工开发并推出市场。”
研究根据过往3年住宅物业成交数据所得，平均每年成交一手住宅约2,100个，假设未来数年间经济及政策条件不变，以同等成交量计算，尚处于设计阶段的8,507个供应本澳4年新住宅购买需要，而其后之供应则要视乎那些长期未开发的空置土地会否申请规划及动工，而更重要是视乎已被收回的土地以及新城填海区是否能于3-5年内完成司法程式、用地规划及招标卖地，其中假如被收回地块全部可根据旧有用途作住宅发展，预计可供应之17,947个单位约可应付约8.5年市场对新住宅需求；而新城区政府则暂未公佈私人住宅供应量，需要视乎政府是否能于近年完成规划并公布。
除住宅
用地外，研究亦发现本澳写字楼用地非常稀少，在120万平方米土地中，只有1块位于南湾区已被收回的土地曾被规划作写字楼用途。根据第一太平戴维斯上年度发布之写字楼市场研究报告，本澳市面上大面积写字楼单位相对较稀缺，而其中甲级写字楼之选择更少。
本届行政长官曾表示澳门缺乏优质甲级写字楼供应以吸引大型企业进驻，而本澳现时大部分写字楼大厦楼龄及设施并未符合甲级写字楼水平，相信政府未来需要审视是否需要觅地建造新一批甲级写字楼，以符合本地及湾区的发展步伐。
廖沛霖
表示：“政府作为本澳现存可发展土地的最大持份者，应尽早公布土地使用规划及向公众进行咨询，尽快公布完善的土地出让机制及时间表，以释除公众对土地及房屋供应的疑虑。”
廖沛霖认为澳门政府拥有比周边地区相对优越的税收条件，多年来政府收入及盈余主要来自博彩税收，对于卖地收入的依赖性较低，因此更有条件及更大空间能对卖地作出较灵活处理；而在这个基础之上，政府亦可考虑加入更多土地开发条件限制，包括实行澳人澳地、限制购买者比例、物业最高售价、物业建筑面积及房间数目等作出更多条件限制，以满足市民的真正需要。但同时政府亦应优化审批程序，向申请者提供服务承诺，设定在合理的工作时间内完成审核及回复申请，以确保未来住宅供应可平衡未来5-10年的住屋需求。
另外针对近年推行的首置及按揭限制政策，廖沛霖表示：“政府以800万作为住宅物业贷款比例的分水岭，虽然确实帮助到部分市民『上车』，但同时亦造成了800万以下住宅升势过快，在过往2-3年之间部分800万以下单位升幅超过30%以上，在政策出台前部分原本可能600多万便可买到的单位，现时需要接近800万才可买到；而另一部分有需要及有经济能力购买800万以上大单位的市民，则因为800万按揭成数限制需要支付较高额的首期，有能力供款但首期不足的买家，就被逼要放弃置业梦或改为购买较细单位以致造成『抢货』的情况出现。”
政策造成向一方倾斜的局面；研究认为政府应审视向有需要换大单位自住的市民，核实资格后放寛其按揭成数及贷款额上限，因为本澳银行在审核按揭申请时，已根据金管局之规定对申请者之供款能力及经济能力作出压力测试，理论上政府不应再额外限制有需要的自住用家；而考虑到在限制炒卖风气上，政府已设有非首置税项及卖家印花税等政策，将有实际使用需要人士及投资者分隔开，相信政策调整可令市场回复正常运作之余避免引致细价楼飙升，给予有需要人士可以购入更合适单位以改善居住环境，同时亦能促使该批人士将原来持有之800万以下单位卖出，直接令到小面积单位住宅增加供应，同时解决多个群体的需要。
— End —
点击在看，分享行业一手信息！
