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近月住宅楼价指数一直回落，其实放眼写字楼市道，租金一早已从数年前的高位，跌至现时约多达三成跌幅，当然这些转变并非短时间内发生，而是经历社会事件、先后五波疫情及其「副产品」例如是work from home模式改革，各种大环境加起来的结果。
而在可见未来，写字楼空置率的压力仍会增加，因为过去数年本港金融板块企业的生意受影响较小，限制相关的办公室租金跌幅，不过自从第五波疫情出现、严格的隔离政策，加上美国加息趋势，从最近股市交投明显减低，可知对金融市场的影响已经浮面。
看看一众投资银行赖以维生的新股上市业务(IPO)，今年总集资额暂时只录得约1,000亿元，较年初预测的3,300亿元规模，相差近七成，也有机会创下本港近十年集资额低位；随之而来，大家也不难想象，陆续会有投资银行精简人手，随时可能爆发裁员潮。
这批银行和金融机构，不少是跨国企业和大租客，如果它们缩减在港规模或裁员，即是公司的员工数目减少，少了人手需要回办公室上班，对商业大厦的需求自然降低，而这项因素是之前多轮疫情，甚至已经下跌三成的市场租金，仍然未真正反映出来的。
执笔之际，美国联储局刚刚于议息后，通过加息0.75厘，已是连续第三次保持同一升幅，联邦基金利率升至介乎3厘至3.25厘，见14年高位，本地五间银行马上调升最优惠利率0.125厘；虽然笔者非金融专家，但加息对投资市场的负面影响，却是有目共睹。
笔者真正有兴趣的，是加息会否令到写字楼租金跌幅进一步加快，毕竟银行业可谓香港“百业之母”，加上大部分银行总部都设在中环，如果区内租金面临更大压力、加速向下调整，就势必会一并影响到其他非核心区表现，这是未来数月至一年也要关心的数据。
另一项关键是假如因为银行减员，令到中环租金跌幅快过其他地区，就会增强再中环化(recentralization)趋势的机率，以前一些不太适应中环租金水平的租客，譬如是银行和金融业以外公司，都会因为见到租金愈来愈便宜了而被吸引过去，值得大家深思熟虑。
总言之未来四年，香港可能面临多达1,720万平方呎的商厦闲置楼面，形象化地说即是2025年会有250个足球场的楼面过剩；所以笔者始终不明白，为何会有行家说市况已见底、随时反弹云云，笔者个人则相信今次加息将是推动力，可使写字楼租金进一步下调。
*本文为第一太平戴维斯香港副董事总经理及商业楼宇租务部主管刘伟基（Ricky）于Now财经开设的“商厦观点”专栏。
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