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话说笔者早前趁着星期天，放假又天朗气清，就外出“看楼”参观住宅物业，其中去了某发展商在湾仔附近的新楼盘，屋苑居然有环保节能设施，单位内部装潢又新颖别致，因此虽然定价不菲，但考虑到项目位置确实很方便，出入四通八达，综合性价比是否划算可说见仁见智。
不过就在更进一步了解之前，唯一让人感觉却步的，就是当笔者问到该楼盘的管理费时，发现原来每平方呎竟然索价超过9元，在住宅市场上也算颇贵，即是大概1,000平方呎的标准单位，业主每月管理费开支已接近万元，媲美某些附设花园、车位的大型豪宅。
笔者随即转念一想：管理费如此之高，或许是因为屋苑本身采用中央空调系统，管理费已经涵盖单位长开冷气的电力成本？可惜再探问之下，得到职员的回覆是“该物业属于纯住宅，并无中央空调服务”。换言之，所谓的“管理费”真的百分之百单纯用作维持大厦日常运作。
这又刺激起笔者的好奇心，便决定“刨根问底”，再继续询问职员管理费的缘由，对方有点尴尬地回答说，因为大楼是较低密度发展，户型开则在市区也算偏大，所以整幢大楼加起来只有仅仅20—30户，平均分摊下来计算，每户管理费自然比坊间高。
得到答案之后，笔者不禁又联想到，假如买入那里的单位用作长线投资收租，基于管理费用通常都是由业主方面负担，不会转嫁给租客，即是大幅蚕食了单位的实质租金回报；而事实上同样的道理，也可以套用在笔者从事的行业，即是写字楼租赁市场上面。
众所皆知过去的三年半，虽然不同核心区表现稍有高低，但香港整体的写字楼租金已经跌了三成有多，其中像九龙东等供应多的地段，即使是比较簇新的商业大楼，很多呎租都是不足20元。要知道，随便一幢工厦呎租都要10多元，两者之间差距竟变得越来越近。
另一点更大的谜思在于，上述一批呎租“1字头”的写字楼群，其管理费动辄却要每平方呎6至7元，个别九龙东新项目更高达9元左右，假设未来租金再继续下跌的话，甚至会出现一个相当怪谬的情况，就是呎租与每呎管理费，可能会变成相差无几的水平。
如果有一天衍生这种问题的话，根据惯例，过往在写字楼行业都会容许租户在搬进新办公室的最初阶段获得一些免租期(rent free period)，将来当租金继续向下走，则有机会延伸到管理费方面，也要提供若干的豁免优惠(management fee free)才能够更容易找到租客，更容易促使租客接受。
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