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最近有跨国财经信息公司大幅报道，说香港写字楼的空置率前所未闻的高，其理据是比较中环两座甲级商厦：一座接近完工，完工时间逐渐迈向倒数阶段，至今仅租出大约三成楼面。另一幢现存的老牌甲厦则被指控空置率达到25%，即是四分一单位都没人承租。
笔者看完报道有几点百思不得其解，首先上述比较里面一幢是未落成的大厦，另一幢则是较旧的物业，明眼人一看就知道不是「Apples to apples」，事实上无论要分析租金或空置率，都应该用楼龄条件相若的匹配才有意义，否则像拿新盘与二手楼盘相比，明显的不恰当。
其次是根据过往经验，一幢商业大厦在获批占用许可证之前，已经预租出三成办公室楼面，这份“上学期成绩表”是否很差呢？其实又不算，而且距离完工尚有半年时间，越接近大楼开幕，配套外观越趋完善，就越容易吸引租客，谁可以断定其余剩下的楼面无人问津呢？
凭此种种迹象，难免让人反思报道背后的含义，当然笔者不敢妄下结论，对于未来一段时间中环的整体商厦空置率，维持在9%以上的偏高水平，基本上也没有异议。不过笔者对该篇报道，有一点关键无论如何都必须指出，就是看空置率数据不应流于表面。
用简单的日常例子解释，近期旅游业略有好转，不少游客重临本港，尤其尖沙咀核心零售街道，已经看到两、三个品牌总是吸引人们大排长龙光顾。但再细心观察旁边的其他商铺，却仍然门可罗雀，差距十分明显。其实这现象并不难理解，也适用于写字楼市场。
比如一些香港人家喻户晓的旗舰级写字楼，或者具有建筑特色的新地标，正属于受追捧的「名牌」物业，因为过往不少租客或行业付不起相关租金水平。但近几年经过租金调整，目前性价比已经相当合理健康，自然吸引企业东主希望搬进以前因为租金原因而进不了的顶级写字楼。
反观部分楼龄较大，只在二线地段，或者业主取态倾向的物业，由于他们目标是令租金保持在昔日水平，就是租金为首要，空置率变成次要考量，难免就会被“牺牲”掉。长期徘徊在15%甚至20%，其实就像是考官提高了试卷难度，合格率自然会改变。
笔者想指出是，像过去一样只看一个地区的整体平均空置率，未来这样做的意义已经不大，因为如无意外随着经济复常，写字楼供应增加，市场将会上演「良币驱逐劣币」的生死战戏码。任何商厦能仰赖的唯有物业本身质素及定价，纵使比较再多也只是纸上谈兵，也无助于掌握市况脉搏。
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