《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”确立了我国法律制度中的买卖不破租赁原则。将之认定为原则是因为在条规定中，目前只能看到原则性的法律精神，而具体适用条件并未明确，只能结合合同法及其他相关法律法规来进行理解。在出卖人、买受人和租赁人的纠纷中如果不考虑其他实际情况，单纯适用这一规则来保护承租人，则善意买受人的权益可能会因此受到损害，因此有必要明确该原则的适用条件。
案例：(2019)粤01民终2607号
案情摘要：2012年8月21日，刘维新（承租人）与伍志强（出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区泰康路111号泰富中心2202房出租给乙方作住宅用途使用，建筑（或使用）面积140.69平方米，租赁期限自2012年8月22日至2032年8月21日，月租500元，租金按月结算，由乙方在每月第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；在租赁期内，乙方有权转租该房屋并代为收取租金等。该合同于2012年9月13日办理了租赁登记备案。
2016年1月18日，一审法院依法委托广州新华拍卖行拍卖被执行人伍志强名下的广州市越秀区泰康路111号泰富中心22xx房以清偿债务。2016年9月14日，在公开举行的拍卖会上，买受人李丽华以最高价2939856元竞得。
争议焦点：
1. 承租人刘维新与出卖人伍志强签订的《租赁合同》是否有效；
2. 承租人刘维新基于租赁合同享有的权利能否对抗涉案房屋的买受人李丽华。
一、租赁合同目的须合法
在针对出卖人与承租人、买受人的纠纷中，有些出卖人作为债务人为了不交付或拖延交付标的物，会和第三人串通故意签订租期过长、租金过低的不动产虚假租赁合同，或者通过倒签在房屋上建立超长期租赁合同，然后主张“买卖不破租赁”来对抗买受人。若虚假租赁合同或者倒签的租赁合同没有被司法鉴定机构证伪，一旦第三人对标的物主张租赁权，法院只能中止或实际终止不动产交付的强制执行程序，使买受人陷入无法行使所有权的困境。
根据《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……”因此，若租赁关系不是真实发生，租赁合同是出于不法目的而签订的，此时出租人和承租人恶意签订的合同不应认定为具有对抗买卖关系的效力。在上述(2019)粤01民终2607号案中，一审法院认为“该合同中约定的租金标准畸低，明显违背市场规律……刘维新声称其已于合同签订前预付20年的租金给伍志强的行为，也不符合常理。考虑到涉案房屋的拍卖过程中，刘维新是作为申请执行人，伍志强是作为被执行人，其双方之间本就（2012）穗越法民一初字第3789号民间借贷纠纷一案存在借贷关系，刘维新申请拍卖涉案房屋，但刘维新、伍志强又就涉案房屋签订了上述明显不合常理的租赁合同，意图对被拍卖房屋日后的使用权加以约束及限制，违反诚实信用原则”，但在二审法院判决中进行了更改“（买受人）李丽华亦无充分举证证明上述租赁合同损害了国家、集体或第三人的利益，故李丽华以该租赁合同双方为恶意串通为由，要求确认上述租赁合同无效的理据并不充分，本院不予支持”。因此，租赁合同目的是司法实践中衡量是否适用“买卖不破租赁原则”的重要条件。
二、租赁关系须真实存在
为避免租赁合同双方签订虚假合同，确认租赁关系真实存在有助于检验合同的真实性和有效性。其中，公示是重要方式之一，既包括租赁合同的公示，也包括租赁行为的公示。
租赁合同的公示指租赁合同的登记备案。《城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”虽然实际操作中由于房屋租赁现状复杂易变而未强制执行，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”。但是，对于已经按照相关规定进行备案的租赁合同以及对应的租赁关系仍然应该得到法律上的认可。
而租赁行为的公示是指承租人实际占有及使用不动产。承租人在一段时间内相对固定地在不动产建筑物内进行居住、经营、存储货物等，其实际占有的行为能够起到向第三人公示的作用，由此可以支持租赁关系的真实性。
在前述案件中，虽然一审法院认为“至于租赁登记备案机关、抵押权人对租赁合同的登记及同意与否，仅为形式审查，刘维新以租赁合同经上述单位登记备案或同意为由，主张合同合法有效，依据不足”，但是二审法院在认定租赁合同效力问题时，参考了租赁合同已备案的事实“《租赁合同》的内容，并没有违反相关法律法规的强制性规定，且该合同已经办理了备案手续……”由此认可租赁关系的存在以及租赁合同的效力。
三、“买卖不破租赁”的排他情形
虽然《合同法》对“买卖不破租赁”进行了原则性规定，但该原则仍有排他情形。根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，在先抵押后出租的情况下，租赁关系不能对抗抵押权。
前述案件中，法院认为“在（承租人）刘维新与（出租人）伍志强签订《租赁合同》之前，涉案房屋已设立抵押权，后涉案房屋被执行拍卖，根据现有证据显示，拍卖后相关款项已清偿给抵押权人。虽然房屋被执行拍卖并非由抵押权人所提起，但抵押权人实际已通过拍卖实现抵押权，故可认定本案属于上述司法解释关于“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的情形。因此，刘维新基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人李丽华。”
小结
由于不动产一般价值较大，承租人应当基于租赁权而取得对应的民生保障或者经济利益，这是确立“买卖不破租赁”原则的重要意义。但是若不考虑其他情况而简单适用则可能损害买受人或者债权人的利益，因此有必要明确该规则的具体适用条件。
编辑/黄艳虹
审核/周礼仙
签发/李斐
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