【案件事实】
原告：周某
被告：佛山市某投资有限公司(以下简称某投资公司)、潘某某(某投资公司的法定代表人)
2006年7月8日，周某将佛山市某投资公司和潘某某告上法庭，称：2005年3月23日，周某向被告某投资公司认购一套房屋并支付购房款2万元，后某投资公司一直没有与原告签订合同，原告从别处了解到某投资公司将该房屋卖给他人，遂请求判决某投资公司返还购房款2万元及支付利息2000余元。之所以将潘某某一并起诉，是因为潘某某系某投资公司的法定代表人。两被告辩称：原告支付的2万元是定金而不是购房款；原、被告约定原告须于2005年3月30日向被告支付首期房款以及签订房屋买卖合同，但原告违约了，因此原告无权要求被告返还定金。被告潘某某还称，自己既没有与周某签订合同，又没有收取周某的定金，故该案件与其无关。
【案件结果】
法院依据《民法通则》第八十四条，判决被告某投资公司返还原告购房款2万元及支付利息，潘某某不承担违约责任。
【争议焦点】
1．原告支付的2万元钱是购房款还是定金
法院经过审理认为，原、被告没有就房屋的买卖达成任何口头或书面合同，在房屋买卖主合同尚未成立的情况下，作为从合同的担保合同当然也不成立。因此周某支付的2万元实际上是购房款的一部分而不是定金。
那么，购房款与定金究竟有什么区别？定金是一种法定的担保形式，是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。其作为合同履行的金钱担保普遍存在于买卖合同关系中，在《合同法》《担保法》及其司法解释中均有明文规定，有严格的法定条件：(1)定金必须以书面形式进行约定；(2)定金必须实际完成了交付；(3)定金数额不得超过合同标的总额的20%。而现在房地产市场中，经常出现的“购房款”“预付款”“订金”等都不是法定的担保形式，也不是专业的法律概念。两者最关键的区别就在于是否使用“定金罚则”。如果2万元是定金的话，那是适用“定金罚则”的。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是所谓的“定金罚则”。购房款自然不适用“定金罚则”，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果。司法实践中，法院会根据实际情况及各方当事人的过错让违约方承担违约责任。本案中，被告之所以极力主张2万元是定金而不是购房款，是因为原告支付这2万元后，双方均未进一步订立书面合同。只要被告能证明原告违约了，原告用来做担保的定金自然不能退还。
2．被告是否应当将2万元钱返还给原告
笔者同意法院的思路，这2万元钱应当是购房款。既然不是定金，就没有担保的作用，某房地产公司应当将该购房款返还给周某。笔者认为，原、被告双方的行为都存在一定的不当之处。原告的错误在于，向被告认购房屋之后，不按照合同的约定支付首付、与被告订立房屋买卖合同。正因为其支付的款项不是定金，所以能在法院的支持下拿回来，但这一行为会影响房地产公司的正常销售行为。被告某房地产公司的错误在于，认购者到期不来签合同、交首付，被告不催告、不通知、不协商、不与原告解除关系，反而将该房屋卖给了另外的主体，且这种行为竟发生了三次以上，该房地产公司的信誉实在不能让人信服。笔者认为，考虑到虽然双方都有一定的过错，但被告的过错更为严重，且顺应近年来保护消费者的趋势，法院的判决无可厚非。另外，原告在起诉时把某房地产公司的法定代表人潘某某作为被告之一是没有必要的，因为法定代表人没有独立的承担民事权利义务的主体资格，法人才是承担义务的独立的、适格的主体。
【案件评析】
无论在何种交易中，合同是体现双方意思自治、保护交易各方利益的最直接的书面凭证。因此在日常的生活交易中，应尽可能地签订书面合同，以作为维护自己权益的证据。在本案中，如若被告与原告签订了书面合同，明确了该2万元的定金性质，那么在原告向被告认购房屋之后，不按照合同的约定支付首付款，则被告就可依据定金罚则不退还这2万元，也就少了许多争议与纠纷，避免不必要的诉讼。
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