案例点评|迟延履行后发生不可抗力不能免责－广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例（4）

2018年11月29日，陈某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房于2019年10月1日前交付，交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。涉案商品房于2021年1月30日具备约定交付条件。因某房地产公司未能依约如期交付商品房，陈某起诉要求某房地产公司支付逾期交房违约金。某房地产公司辩称，受新冠疫情影响，2020年2-4月期间各地建筑工人无法按时返工，属不可抗力，在计算逾期交房天数时应扣除受疫情影响期间（2020年2月-4月）。

遂溪县人民法院一审认为，某房地产公司未能在约定的2019年10月1日前将符合合同约定的涉案商品房交付给陈某使用，构成违约，应承担逾期交房违约责任。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠疫情发生在2020年，某房地产公司不能以其违约行为之后发生的不可抗力主张免责。湛江市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

不可抗力，是指当事人在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。前者如地震、水灾、旱灾等，后者如战争、政府禁令、罢工等。不可抗力是相对而言的，随着科技的发达，不可抗力的含义、范围都有可能发生变化。不可抗力所造成的是一种法律事实，当不可抗力事故发生后，可能会导致原有经济法律关系的变更、消灭，也可能导致新的经济法律关系的产生。当不可抗力事故发生后，遭遇事故一方应采取一切措施，使损失减少到最低限度。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证据证明。如果受不可抗力不利影响的当事人一方未能在合理期限内提供证明可能导致不可抗力不被适用，或者只能部分免责。由于不可抗力事件对合同的履行影响重大，所以不可抗力通知函的送达亦尤为重要。

本案中不可抗力发生在某房地产公司违约行为之后，人民法院认不能以该不可抗力主张免责，判决某房地产公司需承担逾期交房的违约责任。本案为广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例，受新冠疫情影响，房地产建设项目短期内无法正常复工，但在疫情发生前，开发商不能依约如期交付商品房已构成违约，此后发生的不可抗力不构成违约责任免责事由。