一、前期准备阶段的法律服务
（一）研究、分析项目所在地旧村改造政策
2021年1月17日广东省人民政府发布《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，在此之前，三旧改造项目缺乏上位法的支持，主要依据政策执行。同时，基于三旧改造项目的特殊性，一般来说，是“一市多政、一区一策”。因此，在前期准备阶段，我们需要针对项目所在地的三旧改造政策做具体的研究和分析。特别是对当地各阶段的工作要求及流程，各阶段表决工作的要求及流程，合作意向企业、合作企业的引进条件、要求和流程等问题所涉及的政策进行透彻的研究和分析，以便后续为相关方提供更优质的法律服务，出具法律风险提示及法律意见。
（二）就拟改造项目是否符合当地旧村改造政策提供法律意见
针对拟改造项目进行可行性分析，并根据当地三旧改造政策综合分析拟改造项目是否满足当地相关政策的要求，为当地政府、街道、村委/村集体经济组织等其他相关方提供法律咨询，并就拟改造项目的可行性提供法律意见。
（三）协助理清拟改造项目相关主体的责任承担
三旧改造涉及的相关主体较多，主要包括政府、相关主管部门、 镇/街道、村集体/旧厂原权属人/旧城物业权属人、村民/居民/世居祖屋权属人、前期服务公司、合作意向企业、合作企业、金融机构、建筑施工企业、专业机构。因此，在项目准备阶段，法律服务机构应协助对拟改造项目涉及的相关主体进行梳理，并分析不同阶段中各相关方的关系、权利、业务、责任等，并提供法律咨询、出具法律意见。
（四）调查拟改造项目相关主体的相关信息
法律服务机构应协助对拟改造项目相关主体的相关信息进行调查，包括但不限于：相关主体是否是开展相关工作的适格主体，是否拥有相应的权限，是否拥有开展工作的相关资质、条件、人员、业务能力、经验等，涉及诉讼的情况等。
（五）对拟改造项目的改造模式提供法律意见
改造模式包括全面改造、微改造，合作改造、自主改造、政府收储，异地安置等模式，不同的改造模式需要的改造条件、改造方式、涉及的主体、经济效益、社会效益等都是不同的。因此，改造模式的确定是拟改造项目顺利推进、成功改造的重要因素之一。在前期准备阶段，法律服务机构应协助政府、相关街道办/居委、改造主体针对拟改造项目的基本情况、当地政策、现有资源等情况进行综合研判，对拟改造项目的改造模式提供法律意见，以供相关方决策。
二、标图建库的法律服务
标图建库是判断一个地块能否进行“三旧”改造的前提条件，也是判断地块后续能否通过协议出让的必要条件。所以对地块要求比较高，对地块现状以及上盖物覆盖率等条件都有一定要求。在该阶段中，法律服务主要是工作合规性审查，具体如下：
（一）对入库条件进行法律审查
法律服务机构根据当地标图建库的相关政策文件（如2011年关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知（粤国土资试点发〔2011〕175号）；2018年广东省国土资源厅印发深入推进“三旧”改造工作实施工作意见的通知（粤国土资规字〔2018〕3号）；2018年广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知（粤国土资三旧发〔2018〕99号）；2019年广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府〔2019〕71号）等）的规定，就拟改造项目是否符合入库条件进行法律审查，提供拟改造项目是否满足入库条件的法律意见书。
（二）对申报主体资格进行法律审查
法律服务机构根据法律法规及相关政策，对申报标图建库的主体资格进行法律审查。一般而言，标图建库的申请主体应当是村集体经济组织。
（三）提供拟改造项目申报法律服务
法律服务机构协助申报主体填报申报材料所涉及的法律内容，并就标图建库申报是否符合“由村集体经济组织申请→提交镇政府、街道办进行初审→提报区政府城市更新部门审核→最终由市住建局审定批复→每年12月底前报省自然资源厅备案”的申报流程出具法律意见。
三、意愿表决的法律服务
旧改项目中，需要经过多次的表决，而第一个集体表决，便是改造意愿表决。根据《广州市城市更新办法》规定，改造意向和改造方式需征求村集体经济组织成员80%以上同意，也就是俗称的“过八”。本阶段提供的法律服务主要为对表决提供法律咨询、培训，参与表决事项谈判、合作磋商及工作会议，审核、修改各类沟通协商会议形成的会议纪要、会议决议等文件；指导并协助举办表决大会，对表决流程提供法律指导，并对表决结果进行法律审查、提供法律意见。
（一）提供相关法律法规、政策文件咨询、培训
根据拟开展旧村改造村集体的需要，根据广州旧村改造意愿表决主要依据《广东省农村集体经济组织管理规定》、《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》等相关政策文件，为政府、街道、村集体、村委、村民/居民等主体提供关于意愿表决的流程、相关法律文件提供咨询，并开展相关培训。
（二）正式表决前的法律服务
参与谈判、磋商的过程，协助开展相关工作，出具相关法律意见。特别是在实务中，常常出现对相关法律法规及政策有误读，不同意旧村改造的村民，法律服务机构应及时协助做好相关法律知识的普及，并就村集体制定的推进方案给出合规性法律意见。
在实务中，法律服务机构会针对摸查的不同旧改意向情况提供对应的推进方案及法律意见：（1）从未开展改造意愿表决的村，一般专业能力、主体与经费、法律知识等层面相对缺乏，法律服务机构应当做好法律培训及法律咨询工作；（2）已有部分改造意愿的村已经进行过一部分改造宣传，对于旧改接受能力比较高，但是普遍要求也会变高，法律服务机构应注重加强政策引导，协助村集体在符合法律法规及相关政策要求下提高表决通过率；（3）对改造意愿有较大分歧的村，往往派系多，关系网错综复杂、需求多样化，意愿表决难度大，在改造后期容易出现“拒迁户、钉子户”，法律服务机构应该在合法合规的前提下，综合运用引导、疏导、谈判方法，协助村集体及其他相关方提前策划拆迁补偿方案，参与各方派系谈判、磋商，做好法律风险防范。
（三）提供改造意愿和改造模式表决程序法律服务
为保证意向表决程序合法合规，法律服务机构应指导并协助举办表决大会，对表决流程提供法律指导，指导相关书面文件的草拟，并审核文件，对表决结果进行法律审查、提供法律意见。在实务中须注意的是，召开表决大会须尽可能的保证全员到场，收票的形式可以多样化。另外，广州市住房和城乡建设局拟出台《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》，文件对包括改造意愿表决等事项的表决作出了明确的指引，该文件目前处于征求意见阶段。未来，指引文件正式发布实施后，在提供法律服务时应严格按照该流程提供法律咨询及指导，并出具相关法律文件。
四、纳入年度更新计划的法律服务
（一）提供纳入年度更新计划的法律咨询及协助申报材料准备
法律服务机构应该就拟改造项目纳入年度更新计划的实施主体、权利义务、申报材料、具体申报流程提供法律咨询服务，并协助申报主体填报拟改造项目申报材料及反馈补充材料所涉法律内容。
（二）审查拟改造项目申报材料的合法合规性
对拟改造项目纳入年度更新计划的申报材料进行合法合规性审核，并提供法律意见；跟踪项目纳入年度计划进展及反馈补充材料中涉及法律服务的部分。
（三）梳理拟改造项目申报审批的程序指引
为拟改造项目申报纳入年度计划提供程序指引，纳入城市年度计划应符合“由村集体经济组织申报→区住建初审汇总→区城市更新领导小组会议审核→市住建局统筹审核→市城市更新领导小组会议审议→印发”的流程。
五、基础数据调查的法律服务
基础数据调查是旧村改造流程里面最核心的一个内容，所以全部旧村改造都要纳入政府的城市更新项目库和数据库。数据摸查包括村内的土地、房屋面积、人口、经济产业情况、文化遗产、公建配套和市政设施等方面的内容。完成调查成果后，还需要上报区主管城市更新的相关部门，按照政府要求组织审查、复核及验收等工作。本阶段主要以城市更新项目基础数据调查/核查单位为主，实务中，法律服务机构主要提供以下法律服务：
（一）数据摸查阶段的法律咨询
广州城市更新的政策基本是“一区一策”，因此，提供数据摸查阶段的法律咨询，并就数据摸查参与是否符合法律法规及相关政策的要求、是否是限制性主体提供法律意见。在实务中须特别注意，基础数据调查是旧改项目“互利共赢”的前提和基础，不仅决定了要给村里的复建面积，也很大程度上决定了开发商可以最终获得的市场销售面积。所以，前期基础数据摸查工作是不允许开发商介入的。
（二）提供数据摸查阶段的流程指引
为数据摸查阶段提供流程指引，数据摸查流程应当符合“申请启动基础数据调查工作→区住建审核→街道组织开展数据调查工作→确定调查单位→现场测量→综合确认→公示→核查→公布”的基本流程。
（三）对数据摸查的数据进行合规性审查
对数据摸查阶段的流程、权属证明及其他相关资料进行合规性审查，并提供法律审核意见。
六、引入合作意向企业、合作企业的法律服务
（一）提供选择合作意向企业/合作企业的资格条件法律服务
根据2021年1月21日发布的《广州市住房和城乡建设局关于印发<广州市城中村改造合作企业引入及退出指引>的通知》（穗建规字〔2021〕1号），2020年2月21日广州市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（2020年3月1日施行，有效期5年，下称〔2020〕16号文，同时2018年原广州市城市更新局发布的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》〔2018〕1号文失效）及各区关于引入合作企业的相关指导文件对合作意向企业/合作企业的资格条件进行合规性审查，并提供法律意见。
（二）提供引入合作意向企业/合作企业法律服务
1.为公开引入合作意向企业/合作企业提供流程指引
（1）引入合作意向企业并非必要程序，根据拟改造项目的实际情况选择引入。广州市引入合作意向企业应符合“通过引入合作意向企业的表决→草拟合作意向协议→提出候选合作意向企业→镇政府/街道办审核通过→审核结果表决→公示（7日以上）→经公示无异议的签订合作意向协议→抄报区政府→公布”；
（2）广州市引入合作企业应符合“村集体制定招商文件→征求镇政府/街道办、区住建、区政府对招商文件的意见→组织招商文件的表决→公示→委托政府公共交易平台公开招标→符合招商文件要求的企业均可报名参加，并按照招商文件的要求缴纳保证金→招标公示（不少于30日）→签订合作协议→公布”。
2.为招标文件、投标文件提供法律意见
根据相关法律法规及政策文件，对引入合作意向企业/合作企业的招标文件、投标文件进行合规性审查，并提供法律意见。实务中，招标文件应特别注意须符合当地政策对合作企业提出的资质要求、人员、财务、资金、股权、产业引入、公建配套、经济效益、社会效益等要求的规定。投标文件应特别注意为相应招标文件的要求，出具的相应材料证据应当具有合法性、有效性、时效性。
（三）提供表决流程指导，对表决文件提供法律意见
根据对旧村改造项目中关于合作意向企业/合作企业选择的村集体表决流程和表决文件提供指导，协助制定表决方案，协助表决文件的制定、审核，对表决形成的决议及相关文件进行合规性、有效性审查，并出具法律意见。
（四）对选定合作意向企业/合作企业的结果提供法律服务
对招标结果进行合规性、有效性审查，协助拟定、审核合作协议，并出具法律意见。在实务中，合作协议内容应当包括但不限于项目情况、合作模式、合作程序、双方权利义务、资金监管、建设工期、项目公司、保密条款、违约责任等条款，并将招商文件约定的相关权利义务等内容纳入合作协议中。
（五）提供项目公司设立法律服务
1.就成立项目公司的事宜提供策略建议；
2.结合相关法律法规、城市更新政策，对成立项目公司的流程、运作等事宜提供法律建议；
3.起草、制定项目公司成立方案、项目公司章程、股东协议及与其他有关的法律文件。
4.协助相关主体起草、审核项目公司人事管理制度、财务管理制度、印章管理制度等公司基本制度，维护相关方的合法权益。
5.起草、制定成立项目公司方案及相关法律文件。
七、方案编制阶段的法律服务
（一）提供方案编制咨询、沟通、解释法律服务
三旧改造中从前期的基础数据测绘直至中期的实施方案批复是旧改项目推进的一条主线。这一主线的基本流程系委托规划编制单位编制相关的文件初稿，经公示、征询村集体、村民意见后报政府部门逐级审批后确定最终确定的方案。需要注意的是，这一流程并不是单向的，而是动态调整的，根据编制、审批以及意见征询中出现的具体问题，是可以回到前一过程进行调整的，比如在区政府审批实施方案阶段发现政府某些权属人的基础数据出现错误的，可以要求村集体、编制单位对相关数据进行核实并重新出局报告，再比如方案编制过程中因历史遗留问题导致范围内土地权利状态与实际不符的，编制单位也可以要求相关部门协调并解决历史遗留问题。因此，实际操作中虽然各个阶段都有明确的方案指引，但在具体问题处理上所表现出来的更多的是编制单位、村集体、村民个人、政府部门以及合作企业之间的协调沟通，而律师在这一过程中承担的更多的是一个协调沟通、解释、疏导的润滑剂作用，需要全方位了解参与旧改的各方利益，以及其利益诉求在实践中的表现形态，在符合法规政策的前提下平衡各方利益，就旧改过程中出现的疑难问题进行解答，必要时还需出具书面可行的解决方案。
（二）提供片区策划方案编制法律服务
1.片区策划编制方案主要内容
根据《广州市城市更新办法》的规定，城市更新项目应当编制片区策划方案。片区策划方案应当包括以下内容：(一)城市更新片区发展定位、基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局;(二)城市更新片区内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标;(三)城市更新片区内城市设计指引;(四)城市更新片区的实施经济分析及资金来源安排;(五)需要分期实施的，列出分期实施的地块(项目)和时序，并提出资金安排建议;(六)历史文物资源及保护方案;(七)其他应当予以明确的内容。
2.片区策划方案编制法律服务内容
具体实践过程中，片区策划方案可分为两个大的方面：一是规划方面的内容；二是项目实施方面原则性规定。规划方面的内容是指三旧改造项目片区策划在与上位规划以及其他相关政策对接时所需要在片区策划中明确、列明的具体内容。项目实施方面的原则性规定则是主要包括项目如何实施、具体实施方案的界限以及资金来源问题的限定性、原则性内容。规划方面的法律服务主要体现在两个方面：
（1）上层规划在片区策划方案中落实的法律服务
土地规划是由顶层设计到具体项目实施一步一步的落实过程。城市更新作为国家土地利用的形式之一同样也需要符合上层规划，应当对上层规划作出的原则性规定予以落实。2019年中共中央国务院发布《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》，要求全面启动国土空间规划编制，实现“多规合一”。对于三旧改造而言，项目的片区策划实施方案首先需要满足的便是国土空间规划。此外，2021年3月1日实施的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》中提出，对于三旧改造项目的规划分为“总体规划-专项规划-详细规划”。具体到某一项目而言，片区策划的编制即是上位编制的细化落实与协调，落实针对的是上位规划中所做的原则性规定进行细化，协调则是针对项目的特殊情况，如果无法在原则之内进行设计的，则需要在报上级部门进行协调、调整。律师在这一过程中所充当的角色即是方案的协调编制工作，横向来看即包括开发商、村集体、村民个人、编制单位以及政府之间的利益协调以及相互之间的解释、沟通工作，纵向来看则是沟通协调不同层级规划的内容落实与调整，除开实践中的沟通之外，还包括规划类政策文件的理解与适用。
（2）其他相关政策在片区策划方案中落实的法律服务
因三旧改造片区的定位及功能的不同，片区内涉及到的其他相关政策差异性巨大，如定位为生态旅游的功能区实施旧改，则可能涉及到水体治理、生态保护等诸多方面政策的落实，再比如项目位于交通物流产业定位的片区，则会涉及到交通设施的配套、物流仓储等基础产业设施的规划建设。在这些特殊性政策的落实过程中均需要专业的法律人员对政策的理解适用以及执行过程中的协调提供相应的法律服务。除此之外，这一方面同样包含了一些地区性的通用政策，如《广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》（穗府办规〔2020〕16号）中所提到的装配式建筑在新建建筑的比例以及广州市政府针对政策性住房作出的相关规定，都需要在旧改项目中适用与执行。有关这些方面政策的理解、适用以及执行同样是片区策划阶段法律服务的重点，出现政策复杂、各利益主体影响较大的情况的，还需律师出具相应的法律意见书以预防或规避相应的法律风险。
（3）各方利益在片区策划方案中分配的法律服务
《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）文指出对于城市更新项目，各区应当按国土空间详细规划单元进行规划统筹，分期分片实施。同时，《广州市城市更新办法配套文件（修订征求意见稿）》中也指出，旧村改造项目应当遵循“民生先行、灵活分片、动态分期”的改造原则。由此可见，在市级政府层面的政策是支持旧改项目分片、分期开发的。但是，实践处理中旧改项目如何分期、项目节点如何设置则成为了关系到各方参与主体切身利益的问题。律师在其中所能够提供的法律服务则是综合各方参与主体的意见，根据项目实际情况设计并提供一套切实可行的分片实施方案，并就相应任务节点推进的各方责任进行约定。另外，因旧改项目涉及到村集体与开发商，平等主体之间的权利义务；政府与村集体、政府与合作企业，行政主体与行政相对人之间的权利义务。除此之外，旧改还涉及到村民自治这一特殊的组织形式。在经各方协商、利益博弈后确定下来的项目分片实施方案及节点均需要在以上几种法律关系所形成的权利义务之中进行体现。律师提供的服务之一便是就上述方案的合法合规性进行审查，并最终落实到书面文件上。关于工程造价测算、工程进度、规划策划等方面则更多的需要依靠其他参与主体的专业知识，律师所能提供的仅是法律和政策上的意见。
（三）提供实施方案编制的法律服务
实施方案是指由区政府组织编制，经村集体经济组织表决通过后上报由政府相关部门联合审核并最终由市政府批准的方案，虽然实施方案最终需通过村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人80%的表决后方可生效实施，但最重要的利益博弈是在实施方案的编制阶段，而非表决阶段。实施方案的编制是一个浩大的工程，并非一朝一夕就能完成的。一个实施方案的诞生需要经历反复地修改和审议。旧改项目实操中，有的项目实施方案的编制时间甚至能达到两三年之久。究其根本原因在于两点，实施方案牵涉利益主体众多、内容庞杂。因实施方案涉及到复建安置区、融资区的具体数据，实施方案的编制也是旧村改造各参与主体利益博弈的重点，律师能够在这一过程中提供的法律服务十分重要。此外，虽然片区策划中对旧改范围作出了原则性的规定，但依然需要编制更为详细的，具有操作指引性的实施方案。有些特殊的旧改项目还涉及到土地整合、异地置换、留用地指标抵扣、农用地转用、三地等多种土地问题的处理，实施方案更为复杂。根据实施方案的内容分类，律师能够提供的法律服务大致可分为以下三个部分：
1.复建安置区内容编制的相关法律服务
实施方案编制内容中复建安置区的大量法律工作集中在与村集体、村民的沟通中。作为旧改项目的发起人、土地的提供者，村集体的利益应当是旧改项目中首要保障的。然而，因为利益的分配、村民对旧改的认识程度不同等原因，不同人对实施方案的认可程度会有很大的差异。如果不在方案编制阶段便就方案的内容进行宣传、解释，尽可能地征得大多数村民的同意，那么在实施方案审批后的表决阶段就很可能在限定的时间内无法达到政策要求的表决率，进而导致方案“流产”。届时，倘若再从头编制实施方案，则会造成人力物力极大的浪费。因此，向村民做好宣传、解释工作，在方案编制的过程中充分的征求民意是复建安置区的工作重点。在这一过程中，基础数据、复建方案、复建房分配方式、复建区的公建配套、建设阶段的补偿等内容，都是法律服务工作中需要去了解、把握的。当然，仅依靠法律服务人员的力量是远远不够的，沟通过程中与政府、村集体、合作企业之间的协调也是非常重要的。除此之外，复建安置区有两个地方是政府比较关注的：第一，村集体、村民对于复建安置实施方案是否满意；第二，能否尽快的完成房屋拆除、启动复建安置区的建设、及时交付集体、个人安置物业，并量化成相应的时间节点。当然，合作企业在复建安置区的诉求也值得关注，虽然旧改项目中合作企业主要通过融资地块的建设、出售来收回投资成本。但是因旧改项目的特殊性，旧村改造成本可以抵消部分后期住宅、商业物业销售时的土地增值税，复建安置区的各项支出能否纳入也是合作企业改造成本非常关注的问题。律师在其间充当的角色便是，为各方提供法律政策方面的支持，在合法合规的前提下，提供复建安置区内容编制的相关法律服务。
2.公建配套及融资区内容编制的相关法律服务
实施方案编制融资区的内容主要关系到政府以及开发企业的利益。对于政府而言，落实旧改项目的基础设施、公共配套建设、相关的产业引入以及项目建设的资金安排等内容是政府最为关切的地方。对于合作企业而言，融资地块的估价、容积率指标、经济平衡与资金安排、可纳入改造成本的范围等方面都关系到合作企业最终的收益。可以毫不夸张的说，方案中融资区的一举一动都牵挂着合作企业的利益。律师需要结合政府的要求及开发商的诉求，通过法规政策分析，提供公建配套及融资区内容编制的相关法律咨询、法律风险提示，必要时出具法律意见。
3.土地问题的相关法律服务
土地问题的相关问题是律师提供法律服务的核心、重点。城市更新（三旧改造）本就是广东省在城市化进程中面对城乡发展、集体土地利用问题的一步重要探索，其中涉及到的土地历史遗留问题、留用地及留用地指标开发、土地权利二元制以及不动产登记等诸多困难均需在一个浩大的旧改项目中得到解决。然而，土地方面的法律服务所要面对的不仅仅是宏观层面上的庞杂，处理土地问题是真的需要律师“扎根土里”，了解项目所在区域土地政策的实施与执行，甚至是执行过程中出现的政策异化。因此，浩如烟海的土地历史资料文件是旧改律师必须也一定要面对的困难，在尊重法律政策、尊重历史的情况下对土地问题进行分析论证，就合法的、不合法的土地利用提出建议，必要时还需出具书面法律意见。可以说要为旧改项目提供法律服务，要具备基本素质就是成为一名合格的、专业的土地律师。除此之外，土地相关问题还涉及到规划、土地性质转换、土地置换、农用地转用等诸多申请、政府审批的繁琐流程，这些过程均需要律师所提供的法律服务。
八、实施方案表决及拆补协议签订的法律服务
实施方案表决及拆补协议签订阶段的法律服务是多元化的。《广州市城市更新办法配套文件（征求意见稿）》第二十三条规定旧村庄更新改造实施方案批复后，实施方案和拆迁补安置补偿方案应当在3年内经表决通过且补偿安置协议签约比例应当达到80%以上。政策给予这一阶段3年的表决时间说明该阶段面临的以及所要处理的问题是十分繁杂、众多的。究其原因，是因为这一阶段的利益主体十分众多，人员构成复杂，以至于在此过程中仅一家律师事务所不足以解决其中全部的法律纠纷。项目推进至该阶段，合作企业、政府的利益是大体上趋向一直的，因为实施方案已经确定，合作企业和政府均希望项目尽快推进以达到尽快收回成本以及尽快完成区域内的拆迁安置工程的诉求。对于村集体而言，其诉求主要表达的阶段也已经在招商、片区策划方案编制以及实施方案编制阶段中得到实现，该阶段村集体因利益诉求而产生的纠纷也不是很多。
（一）提供实施方案法律解释
这一阶段的重点法律服务内容集中在改造范围内因村民、租户以及相关权利人所产生的纠纷。其法律服务的工作内容中很大一部分需要就实施方案、拆补方案以及回签安置的方案向村民进行宣传、解释，推进实施方案的表决及拆补协议的签订。
（二）提供拆迁补偿主体资格确认法律服务
这一过程中还会发生新的权利人出现，以及村民与其他主体因婚姻、继承、买卖、赠与等一系列行为而产生的纠纷。对于政府、合作企业、村集体而言，拆迁安置补偿的对象是有明确的要求的，在没有法律法规明确规定或当事人直接授权的情况下，改造主体不会轻易的将拆迁补偿给予其他对象。但是，改造范围内的村民、租户以及具有相应权利的买受人、继承人等权利主体并不会严格按照旧改相关的法律政策规定来主张权利，其利益主张往往包含权利变动后所产生的一些权利状态。相应权利人之间的纠纷未能解决的时候，有表决权及签约资格的村民也不会对实施方案进行表决或签署拆补协议。
因此，这一阶段对律师法律服务能力的考验是真正地介入到村民一个一个具体的法律纠纷之中妥善的协调相关主体之间的权利义务，进而推进方案表决及拆补协议的签署。除此之外，因利益冲突的原因，必要时还需要非政府、村集体、合作企业三方的律师介入相关纠纷，通过仲裁、诉讼等方式进行处理多元化利益主体之间的矛盾与纠纷。
九、村集体表决过程中的法律服务
旧村改造中涉及表决的主要有改造意愿、改造模式、招商文件、选择合作企业表决、实施方案政府批复前表决、实施方案政府批复后表决、拆迁补偿方案的表决、集体土地转为国有土地的表决、村集体转让改造主体（项目公司）股份的表决（或有）。以上集中表决类型虽然内容不同，但具有的共性均为村集体以特定的组织形式召集法律规定有表决权的主体通过合法的方式作出表决。下面从决议的组织形式、决议机构的选择、适格的表决主体以及决议的流程这三个方面就村集体表决、决议过程中律师所能提供的法律服务进行介绍。
（一）提供决议组织形式法律服务
1.村民委员会与农村集体经济组织之间的选择
村民委员会与农村集体经济组织均是在我国农村发展过程中所形成的历史的组织结构形式，二者之间具有关联性、相似性，但也有所区别。实践中，某一行政村内两者并存或仅存其一的情况均有出现。以历史轴线来看，农村集体经济组织是我国建国以来从人民公社到家庭联产承包等一系列农村经济体制改革与发展过程中所形成的组织形式，其功能侧重于经济属性。而村民委员会则是20世纪80年代末我国立法进程中基层群众自治制度兴起的产物，与之相伴另一组织形式还有居民委员会。村民委员会的功能侧重于基层自治以及人员管理的组织属性。因此，因为二者之间存在历史定位不同、功能相似、人员高度重合等诸多紧密联系的因素，选择何者对旧改事项表决则成为了一个比较棘手的问题。以广东省为例，村民委员会的相关规定适用《中华人民共和国村民委员会组织法》，农村集体经济组织则适用《广东省农村集体经济组织管理规定》。这里并非想要从理论上解决这些问题，有兴趣的读者可以阅读本书第七章《论城市更新关于城中村改造表决的适格主体》一文，想要说明的是这一历史的、立法上的差异对旧改实践所造成的影响的重要性问题。在旧改过程中所形成决议、甚至是各项文件的主体选择均绕不开上述问题。此时，律师在旧村改造中的重要性便凸显出来，根据旧改村集体的历史、政策执行情况以及其他自发性的运动或决议，就组织机构的选择提供法律咨询及意见是旧改项目顺利推进所必不可少的一环，包括对组织表决的机构选择进行利弊分析，潜在的风险审查，不同组织表决的机构的表决流程指引等事项提供法律服务。
2.村集体党组织的表决
村集体党组织的决议并非旧改过程中的一个必选项，但却是一个十分重要而且旧改实践中常常被忽视的地方。2018年11月26日，中共中央政治局召开会议，审议通过《中国共产党农村基层组织工作条例》。会议强调，凡是农村的重要事项和重大问题都要经党组织研究讨论，村级重大事项决策施行“四议两公开”制度，加强村务监督。“四议两公开”，即村党组织提议、村“两委”会议商议、党员大会审议、村民会议或村民代表会议决议，决议结果公开、施行结果公开。2020年6月20日全国人大通过的《中华人民共和国公职人员政务处分法》将村干部纳入公职人员的范围，对于村干部违反法律法规的，可依法予以政务处分。
以上信号均表明，除了村民委员会、农村集体经济组织之外，村集体党组织在农村集体中的地位仍然是不可忽视的。受限于村民自治的限制，许多旧改所涉事项政府无法通过行政权力予以干涉，进而造成了旧改过程中村干部贪污、贿赂问题频发。因此，旧改过程中党组织决议应当受到重视，其决议内容的重点、直接指向的便是旧改过程中的腐败问题。其次，旧改过程中还涉及到集体财产的处置问题，根据相关规定该部分财产的处置均需经过党组织相关会议的通过。由此可知，旧村改造中的党组织决议内容及程序也是律师法律服务的一个重点，这一部分的服务内容不像农村集体组织形式展开如此复杂，其针对性十分明确，一是解决旧改过程中的腐败问题，二是解决旧改中的集体财产的处置问题。
（二）针对决议机构选择所提供的法律服务
上一小节讲述的是就村集体组织形式律师所能提供的法律服务，是村集体的横向展开。本节所讲的决议机构选择则是组织形式的纵向展开，即由哪一级权力机构进行决议的选择问题。《中华人民共和国村民委员会组织法》及《广东省农村集体经济组织管理规定》均规定了村集体两级权力机构的组织形式，即村民大会（成员大会）、村民代表会议（成员代表会议）的两级权力机构。立法中两级权力机构的设置将决议事项分为三类：1.应当由村民大会决议的重大事项；2.可以由村民代表会议决议的非重大事项；3.由村民大会授权村民代表会议决议的事项。在旧改事项的表决中，所选择进行的决议机构是否有权对该事项进行表决是需要律师进行合规性审查的一个重要环节。如果该环节审查不当则很有可能造成就该旧改事项作出的决议无效的法律后果，进而影响整个旧改的法律进程。
除此之外，旧改项目实操中还涉及到多行政村改造以及某一行政村内部分自然村进行改造的特殊情形，这两种情况又根据集体土地所有权系一级资产或二级资产的分类存在多种组合方式。这些情况的出现对于决议机构的选择、决议有效性的范围等法律问题都是一个不小的挑战。因此，就旧改过程中决议机构选择的问题是非常有必要聘请了解农村发展历史，尤其是广东省农村政策制定、执行、变迁的历史，以及熟悉涉农相关法律事务的专业律师为旧村改造提供法律服务的。
（三）就适格表决主体及决议流程提供的法律服务
农村集体经济组织的表决会议分为两级，成员大会及成员代表会议（为方便行文，除特别标注外，下文不再区分村民会议与村民代表会议、成员大会、成员代表会议之间的区别）。具有成员大会表决资格的主体为农村集体经济组织成员、具有成员代表会议表决资格的主体为依照法律法规或村集体章程选举产生的成员代表。实践中，因婚丧嫁娶、游学工作等原因，村集体的成员是会产生变动的。除此此外，旧改所涉村庄经济相对内地较为发达，人员流入的现象也是普遍存在。因此，动态的人员构成就产生了村集体成员资格认定上的困难，外嫁女是否具有农村集体经济组织成员资格参与村集体分红便是这一问题的实践表现形式。对于为旧改项目提供法律服务的律师来说，根据具体情况，结合相关的法律、法规、政策以及村规民约来确定成员资格则成为旧改律师所要提供法律服务的一个重要内容。
除成员资格之外，合理的设置成员代表的产生规则更考验一个旧改律师的法律服务的功力。旧村改造中涉及到的表决事项众多，如果每个表决事项均采用成员大会的方式进行表决，加上表决前所要进行的宣传会、动员会的时间成本，旧改项目推进的效率将大大降低。因此，针对旧改中所涉及的表决事项，通过成员大会概括性授权的方式交由成员代表大会决议不失为一个好的选择。这一工作需要服务律师最好在项目进行的前期便通过修改农村集体经济组织章程的方式予以确认。但修改章程并非易事，需要在众多利益主体参与的情况下，在效率与公平之间进行取舍。此外，章程是村民自治的小宪法，一句一字均可能在日后所未能预知的事项中产生重大影响。章程的修改需要使用立法专用的规范式的语言表达方式进行表述。立法是面向实践的，成稿后还需对文稿的语句辞藻进行地毯式的函射检验。以上三个方面均需要服务律师具有过硬的专业素养以及农村基层法律事务的处理经验。
十、提供土地取得的法律服务
法律服务人员应当就旧村改造过程中相关土地使用权取得的合法合规性给予审查，目前土地使用权一级市场取得方式主要有招拍挂、划拨、协议出让三种，而旧村改造主流模式是合作改造，合作改造改造主体即开发商获取土地的主要方式为协议出让，这其中包括两个流程：一是土地性质的转变，即“集转国”，二是协议出让土地。
（一）就土地性质转变提供法律服务
“集转国”是指将原本属于村集体所有的土地，套用三旧改造政策、通过土地整理，按照政府改造批复方案将集体土地转变为国有建设用地，集转国工作主要针对开发商获得的融资地块，村集体的复建住宅、集体物业地块多数仍保留集体性质，但是也有越来越多的村将复建住宅、集体物业地块性质转为国有建设用地，特别是广州、深圳地理位置特别优越的村。律师就“集转国”可以提供如下法律服务：
1.可以提供是否符合“集转国” 条件分析；
2.可以提供“集转国”申报材料的法律审查；
3.可以提供“集转国”操作指引设置；
4.可以提供“集转国” 政策咨询、“集转国”法律问题咨询；
5.可以提供“集转国” 村集体表决法律服务；
6.可以提供“集转国” 过程中与政府审批部门的沟通；
7.可以提供“集转国”法律风险分析，必要时还可以提供法律专项服务为“集转国”出具法律意见。
（二）就协议出让土地提供法律服务
协议出让是国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，是法定的国有土地使用权出让方式之一。
2018年出台的《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》明确“涉及三旧改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让”，强调“以协议方式出让的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让底价”。因此，旧村改造中合作改造的，改造实施主体可以协议方式获得土地使用权。土地以协议方式出让，双方应签订书面转让合同，明确双方的权利义务。律师针对土地出让协议可以提供如下法律服务：
1.提供转让方与受让方的主体资格审查。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者，出让方应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。同时也应当审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免土地使用权转让后转让款无法收回。
2.提供土地评估程序和土地转让金额确认的合法合规性审查，包括是否符合法规政策要求、是否存在程序瑕疵等；
3.提供协议土地出让有关应缴纳的税费项目、标准及数额咨询，并对税费承担所涉法律问题进行分析；
4.提供出让协议中土地用途及相关规划、用地条件及变更、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属、权属变更程序与支付转让价款等问题相关法律服务。
虽然旧村合作改造中，协议出让土地案例已经大量落地执行，但是“三旧”改造协议出让政策仍存在一定问题和风险，大部分城市的“三旧”改造协议出让政策仍在探索过程中，尚未上升到法律法规层面，实施过程中部分优惠政策措施尚无明确的法律法规和上位政策支撑,存在一定的风险。
十一、提供征拆补偿法律服务
在城市更新项目中，拆迁补偿是整个旧改的核心，一个旧改项目是否进展顺利，征拆补偿工作直接影响其进程，也是考验律师团队专业能力和实践能力最明显的部分。拆迁补偿主体资格确认、拆迁补偿标准制定、拆迁补偿协议签订，拆迁补偿纠纷处理等每一个环节都离不开律师。为更好的推动征拆补偿工作，律师在征拆补偿阶段可以提供如下法律服务：
1.律师一般会组建征地拆迁法律服务小组，深入征拆补偿“一线”，设立法律服务点；
2.可以提供村民拆迁补偿的法律知识培训，对拆迁政策讲解、宣传和引导；
3.可以对拆迁过程中涉及的家庭纠纷、遗产继承、非村民与村民合建房纠纷、房屋租赁纠纷、违章建筑认定等历史遗留问题以及拆迁后搬迁、安置时产生的矛盾化解；
4.可以起草、修改、完善拆迁补偿相关协议；
5.可以辅导村民签订拆迁补偿安置协议；
6.可以对征拆补偿提起的司法裁决提供法律服务。
十二、融资建设的法律服务
（一)提供项目融资方案法律服务
此阶段的法律服务包括对委托人的融资项目和融资方案进行可行性分析及合规性审查，参与项目融资方案的设计调整，协助委托人选择最合适的融资方式。同时需对融资项目进行尽职调查，根据尽职调查的结果，为委托人进行全面的法律风险评估，应委托人要求提供口头的法律咨询或出具书面的法律意见。
(二）提供融资合同或协议审查法律服务
与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核、修改融资、贷款合同及相关法律文件。在设计合同时，法律服务人员应当严格审查融资合同的各条款，从公司控制权、企业知识产权合法性、股权质押、对外担保、融资目的等方面进行专业分析，确保方案与协议的客观性、公正性、合法性，尽可能最大程度维护委托人的利益。
（三）跟踪融资协议的履行，提供法律意见
在融资方案的执行阶段，法律服务人员应当参与融资项目谈判，协助委托人办理融资所需文件的批准和登记，提供关于融资过程相关法律问题的咨询，完成融资阶段的法律服务工作。
（四）协助委托人跟踪拆迁补偿安置相关费用的支付情况
法律服务人员在拆迁补偿协议约定的付款节点前，应同委托人进行确认，如相关费用未按时支付，应当作出提醒。如是代表被拆迁人，首先应当与拆迁人积极沟通、协商，协商不成，必要时还可帮助委托人采取法律途径维权。
（五）建设工程合同草拟、审查法律服务
建设工程合同草拟、审查法律服务包括草拟、修改建设工程合同，合同关键条款提示与建议，分包合同的审查与建议，重要材料、设备采购合同的审查与建议。建设工程合同不像普通的民事合同，牵涉的金额较大，建设周期长，合同履行过程中还会出现各种事先无法预料的情形，因此，法律服务人员在草拟或审查建设工程合同时，应当格外认真、谨慎，以最大程度保障委托人的利益。现实中，很多建设工程合同在履行时，双方就变更事项习惯作口头约定，而不签订书面文件，对于这一点法律服务人员应当提醒委托人尽量对变更内容以书面形式进行确认，在将来发生纠纷时，才能作为有力的证据，否则可能带来意想不到的损失。
（六）为建设工程合同履行过程提供法律服务
为建设工程合同履行过程提供法律服务包括质量、安全履约情况跟踪与风险提示，应委托人要求出席相关协调和谈判会议，施工方履约情况跟踪与风险提示，合同节点工期与总工期履约情况跟踪与风险提示，协调处理因项目停建、缓建，施工方逾期竣工、设计变更、工程量增减等发生的纠纷。
（七）建设工程竣工、保修阶段法律服务
建设工程竣工、保修阶段法律服务包括工程竣工验收过程合法性审查和证据收集指导，竣工结（决）算过程合法性、合约性提示与审核及法律风险防范。如是代表业主单位一方，则应根据项目合作协议约定的交楼时间，提醒业主单位交楼的条件、时间，逾期交楼可能带来的损失。
十三、提供产业引入法律服务
《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（以下简称《指引》）是城市更新“1+1+N”政策体系中的系列指引之一，是对2020年市委十一届十一次全会审议通过的《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）有关内容的细化和落实，能进一步规范我市城中村改造项目改造合作企业引入及产业服务。为提升广州市城中村改造的质量及长远发展，产业引入已经成为选择合作企业不可或缺的招商条件之一。为更好的服务于产业引入要求，律师一般在产业引入方面可以提供如下法律服务：
1.可以提供城中村改造产业引入方面政策解读与培训法律服务；
2.可以提供在审查招商文件时特别关注关于产业引入这部分条件的设置是否符合现行政策的要求；
3.可以提供项目所在地区的圈层认定及产业要求分析；
4.可以对产业引入的方式及后续的绩效考核方式或者违约责任承担方式进行设置；
5.可以草拟、审查、修改合作协议有关产业引入方面的条款设置及违约责任承担；
6.必要时可以就产业引入提供专项法律服务，出具法律意见。
十四、回迁安置的法律服务
（一）参与拆迁安置物业移交的洽谈、谈判活动
移交前应当协助审查拆迁安置房是否符合约定的规划设计方案。在委托人参与拆迁补偿安置物业移交相关事项的协商、调整、协调的过程中提供法律咨询，控制法律风险，维护委托人的利益。
（二）协助委托人制定拆迁安置物业移交方案
为了之后回迁房分配工作能顺利进行，移交方应当制定详细的物业移交方案，法律服务人员应当根据各村的实际情况，指导移交方做出公平、合理、公正、合法的移交方案。制定移交方案前应当指导移交人梳理安置协议，对拟安置情况进行摸底调查。法律服务人员应当对被拆迁人安置资格进行审查，提示移交方应对选房意向进行确认登记，并对选房编号进行公示，以减少移交中出现的争议。被拆迁人选好房，移交方还应当要求选房方对选房结果进行确认。
（三）提供拆迁安置物业移交法律服务
就拆迁安置物业移交中出现的纠纷，应及时疏导，作好法律宣传，提供法律咨询，以免事态扩大，影响社会的稳定。旧村改造周期较长，被拆迁人等待移交这一刻已经很久了，稍有误解就可能产生纠纷，这些纠纷经常还可能是群体性的，法律服务人员在解决这些纠纷时应当格外慎重。
（四）协助委托人办理项目安置房房屋权属证
办理安置房权属证明前应当提醒双方进行安置房款结算，并收集好安置协议，进行整理、归档之后告知被拆迁人应当准备的证明材料，协助其及时办理权属证。
（五）就签订《前期物业管理合同》提供法律咨询
前期物业服务合同应包括以下内容：房地产开发单位、房地产开发单位委托的管理单位、购房人(业主)物业管理服务费用的标准、物业管理服务费用的交纳时间、物业管理服务费用标准的调整方式、其他有偿服务费用的标准及收取、维修基金的管理和使用、房屋保险的相关约定、违约责任的约定等。前期物业服务企业与建设单位签订物业管理合同后，在业主委员会成立之前，同时应当与业主签订前期物业服务合同，明确双方的权利义务，避免因此而发生纠纷。业主一旦签订前期物业服务合同，即表示接受前期物业服务企业的管理，应当履行合同中约定的缴纳物业费等义务。在实践中，前期物业服务公司由建设单位选聘，因此时尚业主委员会尚未成立，无法由业主大会选举产生。
十五、物业租售的法律服务
（一）协助开发商获取预售、销售批准
预售许可证对于开发商来说意义重大，取得预售许可证后即可开盘销售，开发商可开始回笼资金。法律服务人员自身应当先熟知获取预售许可证的条件及办理预售许可证的法定程序，方可给予开发商正确的指引，并对办理过程中出现的问题给出有效的建议，促使开发商及时取得预售许可证。
（二）提供委托销售法律服务
委托销售合同条款对于保障受委托方的权利至关重要，其中的付款节点与方式也牵涉到开发商的利益，因房地产开发商的资金流向来比较紧张。法律服务人员在起草委托销售合同时，应当注意在不失公平原则的情形下，尽可能保障委托人的利益。
销售委托合同通常需包括以下几个方面的内容：
1.委托内容及权限；
2.销售底价、佣金及支付方式；
3.双方应达到的工作目标；
4.费用分担；
5.双方权利义务；
6.违约责任；
7.争议的解决。
销售人资质、资信调查的主要内容：
1.调查民事主体资格；
2.公司的经营状况及法律风险；
3.经营范围与企业资质；
4.公司类型及组织管理机构；
5.资产负债率；
6.对方主要股东及经营者性格、道德品行和能力。
（三）提供房地产销售人员法律知识培训
销售人员在销售过程中经常会碰到客户咨询房屋销售、租赁方面的法律问题，销售人员如具备专门的基础法律知识，则能及时回复购买者提出的问题，打消他们的顾虑，促成销售目标的实现。
（四）审查房地产广告内容的合法性
房地产广告是房地产开发商销售房屋的重要手段之一，房地产的广告内容应当具有真实性，不得作夸大宣传，不得作虚假承诺，如不得承诺实际上不存在的公建配套等，否则可能带来民事责任和行政责任的风险。
（五）审查商品房预售合同、销售合同和租赁合同
签订商品房预售合同前，应当提醒购买方注意下述事项：土地使用权是否存在抵押、土地使用的年限、开发商是否办齐必要的开发许可手续、是否提供商品房质量保证书及商品房使用说明书、是否约定开发商逾期交房及逾期办证的违约责任、违约责任的约定是否明确具体等。另外，签订商品房预售合同后，应当提醒购买人注意妥善保管商品房销售广告和宣传资料，以备后期出现纠纷时维权之用。
（六）提供房地产相关最新法律、法规、政策解读
与购买者密切相关的房地产政策包括税费优惠政策、营业税征收比例、贷款首付比例、公积金贷款利率等，这些信息都关系到购房者的切身利益，这些政策经常变化，法律服务人员应当准确地向购房者提供最新的房地产相关法规、政策，否则可能对购房者产生较大影响。
愿景：以公司化管理的综合律师事务所
使命：以实现专业化、团队化、公司化、规模化、国际化的全球知名律师事务所为奋斗目标。
价值观：以客户为中心，提供专人、专业、专心的高效优质“工匠型“法律服务。
精神：正直善良、学习创新、团队合作、利益共享。
发展理念：开拓业务是源泉；汇聚人才是根本；创新务实是基础。
