关于印发广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件的通知
（穗府办规〔2024〕21号）
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》（市政府令第208号）的配套文件《广州市旧村庄改造实施细则》《广州市旧厂房改造实施细则》和《广州市旧城镇改造实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请径向市住房城乡建设局反映。
2024年12月28日
第二章 改造策划
旧村庄改造项目纳入项目储备库后，方可按照有关规定推进基础数据调查与核查、引入合作企业、片区策划方案编制与审核、项目实施方案编制与审核等前期工作；符合条件的，可以按程序纳入项目年度计划。
区人民政府负责组织开展数据调查等工作，完善土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公共服务设施及市政基础设施等现状基础数据。
对位于城市重点功能区，或者对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过微改造或者混合改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或者基本符合国土空间规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。
经审定的片区策划方案确定的复建安置总量核算方式不得变更，复建安置总量不得突破。
市住房城乡建设行政主管部门应当建立健全旧村庄全面改造成本核算标准，并参考房屋市场租金水平、建设工程造价水平等进行动态调整。
区“三旧”改造部门或者区人民政府指定单位，委托五家以上（含五家）评估机构开展融资楼面地价评估，并会同区规划和自然资源主管部门进行评审。
片区策划方案完成专家论证、公众参与、征求意见等工作后方可提交城市更新领导机构审议，公开征求意见时间不得少于30日；涉及国土空间详细规划调整的，在片区策划方案审定前应当完成国土空间详细规划调整审批。
经审定的片区策划方案需调整的，应当报原审定机关审定。
第三章 项目实施方案
项目实施方案编制阶段，应当依法开展土地勘测定界工作，形成土地勘测定界技术报告。由区规划和自然资源部门对已确权或者取得合法用地批文的土地和房屋出具土地、房屋产权登记查册表或者用地证明文件，对没有确权或者没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的土地和房屋出具意见。
项目实施方案应当参照本市集体土地征收补偿、国有土地上房屋征收补偿有关规定，明确搬迁补偿安置的原则和标准。
项目实施方案经批复和农村集体经济组织成员大会表决通过，方可作为项目实施的依据。项目实施方案由农村集体经济组织成员代表会议表决提交审议的，批复后应当由农村集体经济组织成员大会依法表决。
（一）不涉及国土空间详细规划修改。
项目实施方案调整涉及复建安置总量、搬迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容的，应当经农村集体经济组织依法表决后，按程序报批。
因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情况的，改造主体可以在规定时限届满前向原审批机构申请延期，每次申请延长期限不超过3年。
第四章 改造实施
区人民政府负责土地的前期开发整理，妥善处理村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿。
复建安置地块与其余土地分开供应的，复建安置地块可以划拨给农村集体经济组织，由政府依法确定的相关企业代建复建安置房（含农村集体经济组织物业），其余土地交由政府按规定组织供应。复建安置地块与其余土地一并出让给开发企业的，配建复建安置房（含农村集体经济组织物业）应当作为出让条件，复建安置项目建成后参照无偿移交的配建房产可以直接由农村集体经济组织办理房屋首次登记，并在供地文件中明确；市政配套项目建成后按规定移交给市、区相关部门。
（一）以招标、挂牌方式确定合作企业的，村集体经济组织根据项目实施方案和搬迁补偿安置方案，制定引入合作企业的招标、挂牌文件，报区人民政府审核同意后，通过公共资源交易平台确定合作企业。
（二）以招商等其他公开方式确定合作企业的，农村集体经济组织制定引入合作企业的招商文件，应当按规定征求属地镇（街道）、区“三旧”改造部门、区人民政府指定的其他部门的意见，并通过公共资源交易平台或者所在区一级农村集体资产交易服务机构发布招商公告。
2015年8月18日前，按本市“城中村”改造原有关程序，通过农村集体经济组织集体表决同意选择合作企业，已签订合作意向书，并按规定要求报批，经区人民政府批准，且经市城市更新领导机构审定的合作改造类项目，不适用本条前款规定。
确定合作企业后，农村集体经济组织应当与合作企业双方签订旧村庄改造合作协议，约定合作企业投资、复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块面积分配等改造事宜。
负责开展自主改造的农村集体经济组织全资子公司转让股权的，应当按照引入合作企业的相关规定执行。
（一）依据已批复旧村庄改造项目实施方案的分期计划并结合项目实际推进情况确定申请规划条件和土地供应的用地范围（含分片划分），最小分片应当不小于国土空间详细规划的导则地块。依规划条件红线范围申请建设用地供应。
（二）居住用地内（安置房用地除外）独立设置的公共服务设施及市政基础设施应当在分期开发规划地块建设总量（不含公共服务设施及市政基础设施）完成50%前建设完毕，并通过规划条件核实。其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施、公交首末站、老年人福利设施、幼儿园、中小学等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，通过规划条件核实。
（三）涉及历史文化遗产的修缮、迁移等保护工程，应当与公共服务设施和市政基础设施的建设同步推进。
第五章 用地处理
前款纳入旧村庄改造的留用地的开发权益，按照留用地管理规定的用途计算并在改造范围内统筹落实，其具体地块建设用途可以结合旧村庄改造需求统筹确定，包括住宅、商业、商务、科技创新或者工业等。
旧村庄改造涉及的留用地指标抵扣，按照本市留用地管理的有关规定执行。
以划拨方式供应的复建安置地块，农村集体经济组织或者权利人自行申请办理土地有偿使用手续或者发生转让等须办理土地有偿使用手续的，按照申请办理土地有偿使用手续时相应用途市场评估地价20%计收土地出让金。
旧村庄改造项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导机构或者原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，土地出让金按照实施方案批准时的政策，以及规划和自然资源部门依法受理办理或者调整土地有偿使用手续时的市场评估地价或基准地价核算，申请办理或者调整土地有偿使用手续时仍有效的实施方案已有明确规定或者原土地出让合同已有约定的除外。
旧村庄采取合作改造和自主改造的，融资地块可以通过已批复项目实施方案确定的供地方式，供应给农村集体经济组织、农村集体经济组织成立的全资子公司、农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体成立的合作项目公司、按规定公开选择的合作企业成立的项目公司，并按申请办理土地出让手续时点相应用途市场评估地价20%计收土地出让金。
旧村庄改造项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导机构或者原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，土地出让金按照实施方案批准时的政策，以及规划和自然资源部门依法受理办理或者调整土地有偿使用手续时的市场评估地价或基准地价核算，申请办理或者调整土地有偿使用手续时仍有效的实施方案已有明确规定或者原土地出让合同已有约定的除外。
第六章 附 则
第一条 为进一步推进和规范本市旧厂房改造工作，根据有关法律、法规和《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》等规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区域内，2009年12月31日前建成，纳入省“三旧”改造地块数据库的“退二”企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件之一的，经市人民政府同意，可列入改造范围：
（二）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地。
（三）按照省“三旧”政策完善历史用地手续的原集体土地上旧厂房用地。
第三条 旧厂房改造应当遵循“政府引导、市场运作、统筹规划、集约节约”的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地利用效率为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励战略性新兴产业、先进制造业、现代服务业等现代产业发展，推动制造业高质量发展，增加生态用地和公共配套设施用地，统筹改善周边人居环境，优化城乡环境。
第四条 旧厂房改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划和国土空间详细规划。
第五条 市住房城乡建设行政主管部门负责汇总市本级投资的城市更新项目基本情况，报市发展改革部门列入市政府投资项目储备库，并下达市本级政府旧厂房改造项目投资计划。纳入年度土地储备计划的城市更新项目涉及的土地，视为纳入年度城市更新计划。
第六条 按照旧厂房土地处置方式划分，旧厂房改造模式分为政府收储、自主改造以及政府收储和自主改造结合三种。
第七条 国有土地上的旧厂房符合以下情形之一的，土地权属人应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：
（二）位于重点片区、重点生态敏感地区。
（三）位于地铁、城际铁路站点（含规划及在建站点）周边800米范围内。
（四）已纳入土地储备计划。
（五）位于政府计划成片连片收储用地范围。
第八条 国有土地上的旧厂房交由政府收回的，可以按照同地段毛容积率2.5商业用途市场评估地价的50%计算补偿款。土地权属人与土地储备机构签订国有土地使用权收储补偿协议后12个月内完成交地的，可以按上述商业用途市场评估地价的10%给予奖励。对成片连片改造范围内未纳入省“三旧”改造地块数据库的部分，可以结合“三旧”改造政策进行合理补偿。
经市、区人民政府同意后，旧厂房改造为居住或商业服务业设施用地交由政府收回的，居住用地净容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地净容积率2.5以下（含）部分，可以按照公开出让成交价的60%计算补偿款。居住用地净容积率2.0以上、商业服务业设施用地净容积率2.5以上部分，按照该部分的公开出让成交价的10%计算补偿款。
第九条 本细则第八条所称补偿款包含土地整理费、管线迁改费及其他相关修复、评估费用等。按照土地公开出让成交价款补偿的，土地成交后因规划调整使土地价款发生增减的，补偿款不作调整。按照市场评估地价补偿的，在国有土地使用权收储补偿协议签订并支付定金后，因规划调整使土地价款发生增减的，补偿款不作调整。
第十条 国有土地上旧厂房改造为商业服务业设施，在本细则第七条规定的收储及优先收储范围外的，旧厂房土地权属人可以根据需要进行充分论证后申请自主改造，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估地价的70%缴交土地出让金。
第十一条 国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造的，可以由土地权属人自主改造。在符合国土空间规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、容积率等指标符合省、市规定的，应当签订土地使用权出让合同变更协议，增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。
第十二条 国有土地上旧厂房具备条件的，可以通过补缴土地出让金的方式，由土地权属人升级改造为新型产业用地（M0），具体按本市提高工业用地利用效率有关规定执行。
第十三条 国有土地上旧厂房改造为保障性住房的，允许变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。
第十四条 首次供地时以划拨方式取得的科研、教育、医疗、体育、社会福利机构经市人民政府批准，利用自有土地进行改造的，改造后土地用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以采用协议方式出让给符合条件的改造主体。采取协议出让方式供应土地使用权的，土地出让金计收标准如下：
（一）改造为教育、医疗、体育、社会福利用地的，可按同地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金。
第十六条 国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造或改造为新型产业用地（M0）的，土地权属人应当按照国土空间详细规划将涉及的公益性用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，建成后无偿移交政府指定部门。
第十七条 对于纳入“三旧”改造项目中长期建设计划的旧村庄改造项目范围内的集体土地上旧厂房，应当纳入整村改造范围，按照旧村庄改造相关政策和要求执行。
第十八条 经市城市更新领导机构批准，用地面积不低于10公顷、村社同意由区人民政府统一公开招商、用于产业发展的成片连片集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）改造项目，可以按照国土空间详细规划要求改造。鼓励将集体用地转为国有用地，参照国有土地上旧厂房政策实施改造。保留集体用地性质的，应当按照国土空间详细规划要求用作产业发展，不得进行商品住宅开发。
第十九条 集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）的改造意愿、项目实施方案应当进行集体表决，具体按相关法律法规及农村集体经济组织章程执行。
第二十条 集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）涉及完善转用手续的，应将需完善手续部分用地面积扣除独立占地的公共服务设施后的30%转为国有用地后无偿交给政府，剩余用地由农村集体经济组织按规划自主改造。其中，村镇工业集聚区不改变用地性质升级改造或改造为新型产业用地（M0）涉及完善转用手续的，按应将需完善手续部分用地面积扣除独立占地的公共服务设施后的20%移交。村社有留用地指标的，应当优先按1∶1用留用地指标抵扣交给政府的用地。
第二十一条 鼓励旧厂房不改变用地性质，在保留原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施改造，实现产业转型升级、制造业高质量发展。
第二十二条 旧厂房改变功能微改造是指旧厂房保留建筑物的原主体结构，按照产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限的改造方式。
第二十三条 对于申请转为国有土地的集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）用地，并以协议方式供地的，纳入旧村庄全面改造的，按照规划用途市场评估地价的20%缴纳土地出让金；纳入旧村庄微改造的，按照规划用途市场评估地价的30%缴纳土地出让金；其余的按照规划用途市场评估地价的40%缴纳土地出让金。
第二十四条 旧厂房微改造应当符合法律法规和有关消防技术标准要求，具体按照既有建筑改造利用消防设计审查验收有关规定执行。
第二十五条 旧厂房改造项目原址建筑经市文化广电旅游、规划和自然资源、工业和信息化部门或者区人民政府认定为不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产，以及确定为具有保护保留价值的保护对象的，应当按有关法律法规的规定和保护要求进行保护。
第二十六条 旧厂房全面改造涉及用途调整为居住用地和商业、学校、医疗、养老机构等公共设施用地的疑似污染地块和污染地块，原土地权属人在签订收储补偿协议或者办理土地出让手续前，应当开展土壤污染状况调查和风险评估工作。经调查评估认定为污染场地的，应当进行治理修复，确保土壤环境质量满足环境健康及后续开发使用要求。
第二十七条 旧厂房改造应当按照规定编制树木保护专章、历史文化遗产调查评估保护专章等。对已完成区域评估的旧厂房改造项目，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、历史文化遗产、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。
第二十八条 旧厂房土地权属人与实际使用人不一致时，由土地权属人与实际使用人达成补偿协议后，再向区“三旧”改造主管部门提出改造申请。对实际使用人的搬迁补偿由土地权属人与其协商解决。
第二十九条 旧厂房改造项目交由政府收储的，纳入土地供应计划，由政府按规定组织土地供应；自主改造的，由土地权属人向规划和自然资源部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书。
第三十条 除政府收储项目以外，区人民政府应当在实施方案批复之日起3个月内，与旧厂房改造项目改造主体签订监管协议，明确具体监管措施及改造主体责任。涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的旧厂房改造项目未在供地手续批准后两年内实施改造的，相应扣减所在区的新增建设用地计划指标。
第三十一条 旧厂房改造项目实施方案批复有效期内，需调整实施方案的，应报原审批机关批准。实施方案调整不涉及国土空间详细规划修改、不减少由市人民政府分配的节余建筑面积及用地的，可以由区人民政府按程序审批。
第三十二条 项目实施方案批复规定的时限届满，旧厂房改造项目未完成协议签订或者办理土地出让手续的，其项目实施方案需要报有权限的机关重新审定和批复。
第三十三条 符合国土空间详细规划的片区策划方案、旧厂房改造项目实施方案的审定事权，委托给各区人民政府实施。黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市人民政府下放或者委托权限的有关规定办理。
第二条 本市行政区域内，对纳入省“三旧”改造地块数据库的建成年代较早、危破旧房集中、市政基础设施不完善、公共服务设施不健全等旧城镇区域，经市人民政府同意，进行保护利用、综合整治或者再开发的活动，适用本细则。
第三条 对按规定纳入旧城镇改造的区域，按照保护历史文化遗产、营造健康人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局，节约集约高效用地和传承城市历史文脉的要求实施改造。
第四条 旧城镇改造包括以下类型：
1. 整饰修缮。对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的老旧小区、老旧低效楼宇、传统商业设施等，采取维修、强化安全防护措施、局部拆建、改变功能等多种改造方式。
2. 历史文化保护性整治。历史城区内以及历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史建筑、历史风貌区和传统村落的核心保护范围和建设控制地带内，应当坚持以用促保的原则进行保护性整治改造。
第五条 对于纳入城市更新项目储备库的旧城镇改造项目，由区人民政府组织对改造范围内的人口、户数、土地、房屋、改造意愿、公共服务设施、历史文化遗产等进行详细调查。其中，人口、户数等信息由户籍管理部门出具意见；土地、房屋现状调查由区规划和自然资源部门对用地证明文件及不动产登记查册表等资料审核出具意见；对历史文化遗产、有保留价值的建筑、古树名木等应当征询文化广电旅游、规划和自然资源、林业园林等部门意见；对现状交通和市政配套设施、公共服务设施情况以及现行国土空间详细规划及上层次规划的要求应当征询规划和自然资源部门意见。
第六条 “三旧”改造实施片区包括旧城镇改造项目的，由市住房城乡建设行政主管部门或区人民政府组织编制片区策划方案，明确旧城镇改造范围、发展策略、产业方向、改造类型和模式、利益平衡、实施时序等内容，统筹协调成片连片改造。
第七条 旧城镇全面改造项目及混合改造项目涉及全面改造的部分，应当按照以下规定征求改造范围内房屋所有权人的意见：
（二）项目实施搬迁前，区人民政府应当组织征询房屋所有权人对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的补偿安置协议房屋所有权人人数占比和对应的建筑面积占比均达到2/3以上（含2/3），方可实施搬迁。
旧城镇微改造项目应当征询改造范围内房屋所有权人的意愿，对房屋所有权人支持率高的微改造项目，优先纳入年度计划。
第八条 旧城镇全面改造主要包括以下模式：
（一）由政府组织实施。由市、区人民政府安排财政资金组织搬迁补偿安置，房屋搬迁完毕后，可以通过公开出让融资地块土地使用权回笼资金。
（二）由市场主体实施。区人民政府通过公开方式选择市场主体，具体实施改造工作，被选定的市场主体按协议约定完成搬迁补偿安置和土地整理后，政府通过市公共资源交易中心平台公开出让土地。
（三）由改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。
第九条 由政府组织实施的旧城镇全面改造项目，由区人民政府负责拟定房屋征收补偿方案。旧城镇改造征收补偿安置标准按照市、区国有土地上房屋征收有关政策和标准执行。
第十条 市、区人民政府应当采取自建、配建、购买及盘活等多种方式筹措安置房源，可以结合旧厂房、旧村庄改造，选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安置社区，加快配套安置房建设；同步推进异地安置房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设。
第十一条 除由政府实施的旧城镇改造项目外，涉及复建安置的旧城镇改造项目，应当开设复建安置资金监管账户，由区“三旧”改造部门与开户银行、改造主体等签订复建安置资金监管协议，对资金的使用进行监管，确保专款专用。
第十二条 鼓励和引导社会资本参与旧城镇微改造，社会资本可根据项目实际情况参与旧城镇微改造的投资、设计、建设、运营和管养工作，通过提供公共服务和增值服务产生的收益平衡实施微改造的前期投入。
第十三条 在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在旧城镇微改造中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行改造，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。
第十四条 符合国土空间详细规划的片区策划方案、旧城镇改造项目实施方案的审定事权，委托给各区人民政府实施。黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市人民政府下放或者委托权限的有关规定办理。
第十五条 项目实施方案批复规定的时限届满前，旧城镇改造项目签订房屋补偿安置协议的建筑面积占比和房屋所有权人人数占比均未达到2/3以上（含2/3）的，项目实施方案应当重新报批。因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情况的，改造主体可以在规定时限届满前向原审批机构申请延期，每次申请延长期限不超过3年。
【文章来源：广州市人民政府网】
编辑/ 谢文涵
审改/ 周光福
华瑞兴客户宣传部出品
华瑞兴律师事务所成立于2002年，是中国公司化管理的综合性律师事务所。华瑞兴现有中国执业律师三十余人，大部分律师可用粤语、英语与客户进行交流。华瑞兴在广州总部自有办公面积近千平方米，位于珠江新城金融商业中心，交通便利、环境优美、设备先进、风格雅致。
华瑞兴在提供建设工程、房地产、公司、地方政府专项、金融证券保险、三旧改造、城市更新、PPP项目、特色小镇、海外基础设施、刑事、婚姻家庭、知识产权、劳动、涉外商事、行政等法律服务方面成绩卓著，深受客户信赖，多次获得褒奖。
华瑞兴集揽“广东建筑业最佳合作律师事务所” 、“广东省三旧改造协会专家顾问”、“人民日报广东分社法律顾问”、“建筑时报最值得推荐的中国工程法律10家专业事务所”、“市政基础PPP项目首选律师事务所”、广州市人民政府兼职法律顾问律所、最高检《方圆律政》年度房地产律师律所、CCTV城市中国PPP专业律师律所、国家财政部PPP中心专家律所等诸多荣誉。
地址：广州市天河区黄埔大道159号富星商贸大厦西塔26楼
电话：+8620-38250681
邮箱：unitedway@gdhrx.com
官网：www.gdhrx.com
愿景：公司化管理的综合性律师事务所
使命：实现专业化、团队化、公司化、规模化、国际化的知名律师事务所
价值观：以客户为中心，提供专人、专业、专心的“工匠型”法律服务
精神：正直善良、学习创新、团队合作、利益共享
发展理念：开拓业务是源泉；汇聚人才是根本；创新务实是基础
