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【华瑞兴文章】法院可以调整双方约定的过高的违约金

华瑞兴

2019-08-30

导读：——黄某与广州市天河区某房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案【案件事实】原告：黄某被告：广州市天河区某房地

——黄某与广州市天河区某房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案

【案件事实】

原告：黄某

被告：广州市天河区某房地产发展有限公司(以下简称某房地产公司)

2001年1月9日，黄某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，约定黄某认购由某房地产开发公司开发的某处房屋，价格为137万余元，某房地产公司应当于2001年10月31日之前向黄某交楼。合同约定，如果某房地产公司延迟交楼超过180天，就应当按照黄某已支付房款的20%支付违约金。2003年8月11日，黄某将某房地产公司告上法庭，诉称：双方签订房屋预售合同后，原告按照合同约定交付了房款首付和按揭支付剩余房款，但被告直到2003年4月30日才向原告交楼，延迟时间长达18个月，且虽经原告多次催促，依然拒绝支付违约金。遂请求法院判决被告支付延迟交楼的违约金19万余元以及承担本案的诉讼费用。被告某房地产公司辩称：因珠江两岸景观改造工程影响其楼宇建造工程进度，影响期间从2000年12月31日至2003年4月30日应予免责；双方在合同中约定的违约金过高，应当调低。

【案件结果】

法院认为，被告确实违约，应当支付违约金，但原告没有提供自己因被告违约而遭受损失的证明，因此采纳被告的说法认定双方约定的违约金数额过高。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决被告根据房屋面积，参照房管部门评定的同地段同种类房屋租金的130%支付违约期间的违约金。

【争议焦点】

1．某房地产公司是否能以珠江两岸景观改造工程影响其楼宇建设工程进度而免责

某房地产公司答辩称，珠江两岸景观改造工程影响其楼宇建造工程进度，影响期间从2000年12月31日至2003年4月30日应予免责。从判决书来看，法院没有认可这一说法，笔者对此认同。双方在合同中约定，遇水灾、火灾、地震等自然灾害，不可避免的异常天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，被告可据实延期。实际上，珠江两岸景观改造工程可以看作是一种政府行为，如被告某房地产公司能够证明该工程的确影响了其工程进度，笔者认为被告可以根据合同约定和不可抗力的原理来免责。但是，为什么在双方签订合同的日期为2001年1月9日的前提下，被告主张从2000年12月31日至2003年4月30日应予免责？只有一种可能，2000年12月31日是珠江两岸景观改造工程开始的大致时间，至少可以确定该景观改造工程开始于双方签订合同之前。这一点可以从被告提供的证据清单中得到证实。既然如此，被告就能够对这一工程建设的阻碍情况进行预见、避免甚至克服，进而在《商品房预售合同》中约定一个更加合理、被告能够实现的交房时间。双方约定的被告可以免责的情形中有一个隐含的前提，就是这些情形要发生在双方签订合同之后、被告交房之前，被告不能预见和避免，而不是发生在双方签订合同之前、被告可以预见和避免的情形。如果本案中被告能免责，就是对不可抗力制度的滥用。因此笔者认为，被告某房地产公司不能以珠江两岸景观改造工程影响其楼宇建设工程进度而免责。

2．双方约定的违约金数额是否过高

双方在《商品房预售合同》中约定，如果某房地产公司延迟交楼超过180天，就应当按照黄某已支付房款的20%支付违约金。法院认为这个标准过高而调整为“根据房屋面积，参照房管部门评定的同地段同种类房屋租金的130%支付违约期间的违约金”。《合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”至于“损失”是指实际损害，还是包括可得利益损失，应参照《合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”综合以上法条来看，当事人一方要求支付的违约金数额不应超过实际损失的30%，法院可在当事人可得利益的合理范围内进行调整。

法院判决被告支付的违约金是原告在被告违约期间本能而没能收到的房租价格，法院认为这就是原告遭受的损失，双方约定的违约金数额过分高于这个损失。根据法律的规定，法院可以在当事人提出请求的前提下对违约金进行审查和调整，原告的主要问题在于没有对自己的损失情况进行举证。若其在二审中证明自己的损失多于一审法院判决的违约金数额，则违约金数额可能会朝着有利于原告的方向进行调整。

【案件评析】

该案件实质上反映了法官自由裁量权是否应当干涉当事人之间的意思自治，干涉的程度如何把握才能既尊重合同双方意思自由，维护交易秩序，又能避免一方当事人通过高额违约金牟取暴利的问题。

违约金在性质上可分为惩罚性违约金与赔偿性违约金。我国《合同法》第一百一十四条规定的违约金主要体现了违约金的赔偿性。而在本案中，该违约金的给付不能代替原债务的履行，房地产公司仍需将房屋交付给原告，因此更多地体现了违约金的惩罚性。法院以原告无法举证实际损失为由调整双方的违约金是行使自由裁量权的表现，但当事人约定违约金的目的在于督促房地产公司在约定的时间内交房，违约的后果重在对房地产公司的惩罚而非对原告的赔偿。