【华瑞兴20周年】胜诉案件|房屋买卖合同签订后买受人未获购房资格，是否应承担违约责任？

在签订《存量房买卖合同》时，肖某不具备购房资格，且合同尾部有“交易政策告知”予以提示。仲裁庭认为，石某、龙某并不负有审查肖某是否具备购房资格的义务，肖某在有合同提示的情况下,明知不具备购房资格仍与两申请人签订合同；直至本案庭审之日仍未具备购房资格，导致合同无法履行，应承担相应的违约责任。

关于违约责任的数额。仲裁庭认为，首先，虽然本案合同因肖某未履行《补充协议》的约定而解除，但从本案的实际情况来看，人社部职业技能鉴定中心于双方签订《补充协议》当日即发布了《关于技能人才评价工作网回迁期间暂停数据上传服务的公告》，明确“我中心计划于2021年3月30日正式开展技能人才评价工作网的回迁工作......预计4月23日完成整个工作网的回迁并重新上线”。

2021年4月21日，市府办公厅发文“购买商品住房时，需提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴”。根据上述规定，肖某显然无法实现成功购买涉案房屋的最终目的。且上述规定均发布在《补充协议》签订之日至《补充协议》约定肖某应当履行义务的期限届满之日(2021年4月25日)期间内，肖某未能履行《补充协议》存在客观上的因素。

其次，自双方正式签约至合同解除之日，时间较短，房价波动幅度不大，石某、龙某为证明其损失，提供的房价参考系政府指导价，并非实际的市场交易价，仅凭该指导价难以确认石某、龙某的实际损失。综合考虑肖某的履约过错以及石某、龙某的损失情况，仲裁庭酌情将肖某承担的违约金调整为25万元。

合同解除后，石某、龙某应当将肖某支付的定金20万元退还，石某、龙某主张将其应当退还的20万元定金与肖某应当支付的违约金25万元进行抵扣，符合《民法典》第五百八十六条“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销......”之规定，仲裁庭予以支持。债务抵销后，肖某还应当向石某、龙某支付违约金5万元。