案例点评|承租人擅自转租，出租人能否要求次承租人腾房？

甲在某小区沿街拥有一家商铺，2020年5月1日，甲和乙签订《房屋租赁合同》，租期三年，租赁费每年50000元，同时，合同约定未经出租人甲同意，乙作为承租人不得将商铺租转租他人，否则属于合同违约，甲有权提前停止租赁，解除合同。

乙将商铺租到手后便对商铺翻新装修成饭店做餐饮生意。2022年8月5日，由于疫情导致饭店亏损，乙商铺转租给了丙，租期自2022年8月5日至2023年8月4日，租赁费80000元。丙向乙一次性支付了租金。2023年4月1日，甲去查看商铺时，发现商铺居然被转租了，于是在2023年4月11日以“乙私自转租，且租赁期限即将届满”为由，向乙邮寄了《解约通知书》，但乙置之不理。甲上门张贴腾房通知，也被乙转租后的丙当场撕下。无奈之下，甲将乙和丙共同诉至法院，请求解除与乙的房屋租赁合同，并要求丙腾退房屋并支付逾期腾房的房屋占用费10000元。对此，乙承认转租属实，但丙却说，自己已经支付了一年的租金，现在租期还没到，没理由腾房。

法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，甲和乙于2020年签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未经同意，乙不得将房屋转租他人。因乙未经甲同意将房屋转租给丙，故甲可以要求解除合同。

法院最终据此判决甲与乙之间的租赁合同解除。合同解除后，乙应当将房屋返还给甲，而且丙的转租期限超出了乙的剩余租期，对于甲没有法律约束力，丙作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础，转租合同无法继续履行，丙作为房屋的实际使用人应当从房屋中搬走，腾退房屋。

关于甲要求丙支付逾期腾房的房屋占用费1万元的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”租赁合同解除后，丙作为次承租人拒不搬出，侵害了出租人甲的合法权益，丙应当支付房屋占用费。

对于丙已支付的租赁费及造成的损失，因租赁合同解除，并不影响转租合同的效力，法院告知丙可向乙另行主张权利。

房屋租赁是与我们日常生活息息相关的法律行为，房屋租赁由于存在市场活跃度高、流动性强的特点，也常存在因各种原因致使承租人转租的情况。转租，是指承租人将租赁物转让给第三人使用、收益，承租人与第三人形成新的租赁合同关系，而承租人与出租人的租赁合同继续合法有效的一种交易形式。由于转租涉及出租人、承租人、次承租人等多个法律主体，有的甚至多层转租，因而存在诸多法律风险。只要一方出现违约情形，则会引发多方权利义务关系的变动。

关于转租的行为，《民法典》第七百一十六条持有两种角度的观点：

1.经出租人同意的转租：

在经出租人同意的情况下，承租人的转租行为是有效的。此时，同一租赁物上就出现了三个当事人，两个租赁合同关系。其中，出租人与承租人之间的租赁合同关系是第一层法律关系，该合同继续有效，根据合同相对性原则，承租人仍应向出租人承担租赁合同中约定的义务，比如，支付租金、合同到期后返还租赁物。承租人与次承租人之间的租赁合同关系是第二层法律关系，次承租人通常情况下是向承租人交付租金。在特定条件下，次承租人可以向出租人支付租金，出租人不得拒绝。

2.未经出租人同意的转租：

《民法典》第七百一十六条第二款直接对此情形进行规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本条规定承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租给他人，出租人有权解除合同。该规定属于出租人的权利。出租人除有权根据《民法典》合同编第五百六十三条中关于合同法定解除权的规定外，还可以依据本条第二款的规定直接行使合同解除权。

本案也提醒大家，作为当事人在签订房屋租赁合同时，首先有必要在签订的租赁合同中明确约定转租条款。其次，在双方就转租事宜发生争议时，应尽量友好协商、妥当处理。最后，由于我国《民法典》已明确规定未经出租人同意转租的情况，又未有视同转租的情形时，承租人在未能与出租人就转租事项达成一致前，应有预期因其擅自转租行为所带来的法律风险。所以，我们在租房的时候一定要先确认好房屋产权情况，尽量从正规渠道租房，避免因租赁的房屋而带来法律风险。