案例点评|“一房二卖”应承担违约责任－广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例（9）

2020年5月21日，王某（买方、乙方）与刘某（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，王某以120万元向刘某购买位于东莞市石碣镇的商品房一套，合同约定乙方于合同签订之日向甲方支付定金3万元；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同均由违约方向另一方支付房屋成交价20%作为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿。同日，王某向刘某交付定金3万元。合同签订后，刘某未将房屋交付王某，而是与案外人签订房屋买卖合同。2021年1月15日，案涉房屋登记在案外人名下。2021年3月22日，王某起诉解除案涉房屋买卖合同，并要求刘某支付违约金24万元及退回定金3万元。刘某辩称王某不符合东莞市出购房政策要求是最终无法完成交易的根本原因，刘某没有违约行为，无需支付违约金。

受市场波动影响，“一房二卖”在二手房交易中较为多见。“一房二卖”是指房产出售者将同一套房产先后出售给两个买家、签订两个房屋买卖合同的行为。关于“一房二卖”买卖合同的效力。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可知，一般来说，签订的两个买卖合同均是有效的，“一房二卖”本身不属于导致合同无效的事由。

关于一房数卖的合同履行问题，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”从上述规定可以得出，在一房数卖的问题上，遵循的原则是“产权登记”＞“合法占有”＞“签订顺序”。另在有关房屋买卖纠纷的法律解释中，如果出现了一房二卖的行为，未取得房屋所有权的买受人可向法院提起诉讼，要求出卖人承担违约责任，并作出一定的违约赔偿。

本案中双方履行合同并无障碍，刘某的抗辩事由不能成立，故人民法院判决解除涉案《房屋买卖合同》，刘某需返还定金并承担相应的违约责任。本案为广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例，在后买受人与出卖人如不存在恶意串通的情形，合同已经履行完毕的，在后买受人依登记取得房屋所有权。但在先买受人有权向出卖人主张合同履行不能的违约责任，以弥补损失。本案例对于“一房二卖”时的合同效力认定，鼓励诚信交易具有示范意义。