李某作为案涉房屋的所有权人，与某物业公司签订《房屋租赁管理服务合同》并出具《业主授权书》，由某物业公司为房屋提供租赁管理服务。某物业公司向徐某出示《业主授权书》后，以公司名义与徐某签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给徐某，徐某依约预付了一定期限的租金。租赁期限内，因某物业公司拖欠李某租金，李某诉请徐某腾退房屋，并按某物业公司拖欠的租金数额支付租金。
深圳市福田区人民法院一审认为，李某委托某物业公司出租管理其房屋，某物业公司在向徐某披露上述代理关系后，以公司名义与徐某签订房屋租赁合同，该合同直接约束李某和徐某，某物业公司收取租金的行为，对李某发生效力。徐某在已足额支付租金的租赁期限内，对租赁房屋享有占有使用权。李某无权请求徐某腾退房屋并重复支付租金。一审判决后，双方当事人均服判息诉。
“长租公寓”涉及三方主体，分别是业主、长租公寓运营商与租客。“长租公寓”运营商对收取的房源进行统一风格的重新装修、配置家具，并对房屋、租客提供相对专业的管理。业主获取了省心服务，长租公寓经营方提供标准化装修与服务并相应收取服务费用，租客可以获取有效透明的房源信息。
长租公寓运营商对房屋的控制管理权可能基于业主的委托，也可能基于与业主的租赁合同。两种不同的法律关系下，各方的权利义务不同：如运营商与业主之间为委托合同关系，且运营商在与承租人订立合同时披露了该代理关系，则运营商与承租人签订的租赁合同直接约束业主与承租人；如运营商与业主之间为租赁合同关系，运营商又将房屋转租给次承租人，则根据合同相对性，转租合同仅约束运营商和次承租人。
本案中，李某（业主）委托某物业公司（运营商）出租管理其房屋，某物业公司在向徐某披露上述代理关系后，以公司名义与徐某（承租人）签订房屋租赁合同，该合同直接约束李某和徐某。本案为广东法院不动产租赁合同纠纷典型案例，运营商是否持有并披露业主签名的授权委托书作为二者的区分标准，确立了委托合同关系的认定规则，对于指引人民群众审慎缔约、理性维权，维护租赁市场秩序，促进租赁住房行业良性发展具有积极意义。
作者/ 余秀文
编辑/ 谢文涵
审核/ 陈熙
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